「限りなく無価値になる物件」の特徴は? 広がりつづける不動産の格差

近年、不動産価格は高騰しており、都心では新築マンションの平均価格が1億円を超えたという。一方で、場所によっては「限りなく無価値」になる物件も存在する。広がる「不動産の格差」について、書籍『２０３０年の不動産』より解説する。

※本稿は、長嶋修著『２０３０年の不動産』（日経プレミアシリーズ）より内容を一部抜粋・編集したものです

新築マンションは高嶺の花、「買うなら中古」が当たり前に

これまでは戸建にしろマンションにしろ、多くの人が新築の物件を当たり前に買っていました。しかし、2030年頃になると新築の物件は当たり前ではなくなります。新築・中古の格差は広がっていくでしょう。

これはマンションについての話で、戸建は引き続き（場所によっては）新築でも買えます。詳しくは第3章でお話ししますが、そもそも戸建の人気は低下しており、2025年初頭現在、建売の新築戸建は人気ハウスメーカーのものであっても売れ行きが芳しくありません。新築ですら売れないのですから、中古はなおさらです。

今は戸建よりも、圧倒的に駅近のマンションのほうが人気です。しかし、資源高による建築費の上昇や、インバウンドの増加に伴うホテル需要の高まりなどにより、デベロッパーはマンション用地の取得に苦戦しています。駅前・駅近の好立地の土地は有限なので、今後、新築マンションの供給はどんどん減っていくでしょう。実際、直近では都心部で新築マンションの供給が減少に転じています。

都心部の新築マンションはすでに高額ですが、供給が減れば価格はさらに上がります。都心のマンションバブルが弾けて価格が下がったとしても、多くの人の手が届くレベルまで落ちてくることは考えにくいでしょう。

以前なら、一般的な所得の人でも「家は新築にこだわりたい」という希望を貫くことができましたが、誰もが新築マンションを買えたボーナスタイムはすでに終わりました。ここから先は、新築マンションを買えるのはお金がある人だけ。

一般的には、買うなら中古という選択が当たり前に。「新築マンション＝手が届かない贅沢品」という位置づけに変わっていきます。

「築古物件をリノベして住む」もスタンダードに

中古でも築浅の物件は、それほど修繕することもなくそのまま住める場合が多いですが、新築が貴重な世の中では築浅の物件も希少な存在となります。反対に、築年数が30年を超えるような築古物件のストックは増える一方なので、それらをリノベーションして住むというスタイルがスタンダードになっていくでしょう。

築古物件は耐震性などの性能面での不安が付き物ですが、耐震診断を受けて耐震改修を済ませた建物であれば、まず安心と考えていいでしょう。また、購入前に建物や設備の状態、あるいは管理状況などを入念にチェックすることも大切です。

今、内装が新築同様にリノベーションされた築古物件が人気です。外観は古めかしくても、内装がスタイリッシュであれば多くの人を惹きつけますし、デザイン費用とリノベーション費用が上乗せされているものの、新築に比べればお手頃です。

ところが、おしゃれな内装だけに気をとられて設備などの確認を怠り、住み始めてすぐに不具合が見つかるケースも非常に多くなっています。特に深刻なのは漏水で、最悪の場合は階下に浸水して住民に迷惑をかけたり、修繕費用がかさんだりするリスクがあります。

2030年頃には、中古マンションを買う際に事前チェックをする意識が高まること、さらにホームインスペクター（住宅診断士）などの住宅の専門家を帯同して、物件を調査することが当たり前の世の中になっていることを期待します。

過疎化が進む地域では、ほぼ無価値に

「限りなく無価値、あるいはマイナスとなる地域」ですが、これは全体の15〜20％にも及びます。

具体的には都心から離れた地方都市のさらに郊外エリア、最寄り駅から車でかなりの時間をかけなければたどりつかない山間部などでは、すでに過疎化が進んでいます。高齢化率が極めて高く、若年層の呼び込みもうまくいっていない地域では、いずれコンパクトシティの域外となって自治体も関与しなくなり、ほぼ確実に廃れていきます。

こうしたエリアでは空き家が急増しており、不動産はバーゲンセール状態です。各自治体は、インターネット上などで空き家物件情報を提供する「空き家バンク」という取り組みを行っていますが、そこそこの広さがありながら土地・建物合わせて200万〜300万円で買えるような物件、安いものだと100万円を下回る物件もたくさん登録されています。

古い建物にはほとんど資産価値がないので、大部分が土地の値段ということになりますが、首都圏の国道16号の内側にある都市でも、最寄りがマイナー駅、なおかつ駅から15分を超えるエリアだと1000万円台、もしくはそれ以下で買える空き家があります。

空き家バンクにはマンションも登録されていますが、大部分は戸建です。このような空き家戸建は増える一方なので、何でもいいからお金をかけずにマイホームを手に入れたい人からすると、選びたい放題です。

ただ、買うのはよくても将来自分が売ろうとしたとき、かなりの確率で苦戦することになります。コンパクトシティの域外となれば資産価値がほぼゼロになると予想できるため、まったく買い手がつかずに延々と保有し続ける羽目になるかもしれません。

自ら買わないとしても、立地の悪い実家を相続で否応なしに引き継ぐことは多いでしょう。住むつもりがまったくないなら、なるべく早く売却するべきですが、売りたくても売れない場合、相応の対処が必要。空き家は管理するにしても更地にするにしてもコストがかかります。保有しているだけで毎年固定資産税がかかるので、赤字になります。

このところ、相続人などが管理せずにほったらかしにした空き家で、庭木がジャングルのように生い茂り、獣害・虫害が発生するなどして、近隣に迷惑をかける事案も増えています。

国はこの事態を重く見て、管理不全の空き家の固定資産税が最大6倍になる仕組みを導入するなど、さまざまな対策を打っています。この先、さらなる増税が課されて空き家の所有者にプレッシャーがかけられるようになる可能性もあるため、心当たりがある人は早急に対策を考えなければなりません。