不動産投資で成功するには? 安定した家賃収入を生む「勝ちエリア」の条件

福岡と東京に本社を置き、主に木造アパートの企画・設計・販売から賃貸管理までを手掛ける(株)アイケンジャパン。立地や建物の機能性に徹底的にこだわった物件の「収益稼働率(R)」には絶対の自信を持っているという。オーナーの堅実な資産形成を支える(株)アイケンジャパンの、他社にまねできない強みとは?

取材・構成：坂田博史、写真撮影：江藤大作

「社会人女性」目線でエリアを厳選する理由

──(株)アイケンジャパンは福岡と東京の本社に加え、仙台、名古屋、大阪、広島など、全国主要都市に支店があります。今、お勧めの地域はありますか。

【中島】弊社が支店を構える地域は全てお勧めです。しかし、その地域ならどこでも良いというわけではなく、"勝ち"エリアを見極める必要があります。

──なるほど。その"勝ち"エリアを抑えているから、御社が管理する物件の入居率は、常に99％以上なのですね。勝ちエリアとは、どのような立地なのでしょうか。

【中島】社会人女性から選ばれる立地です。私は会社を創業する以前、賃貸ショップに勤めていて、その経験から、選ばれる物件の条件に気づきました。物件選びで 一番条件が厳しいのは「社会人女性」です。

社会人女性が選ぶ物件は、学生や男性からの人気も高い。社会人女性は、最寄り駅から徒歩20分以上かかる物件は選びません。そして、夜道が暗い、酔客が多いなど、治安が悪い場所を通らなければならない物件も避けます。

また、人は誰しも地元の物件に対する評価が最もシビアですよね。ですから、どの地域でも、地元の方が納得するような立地を選んで物件を建てています。

──そこまで限定してしまうと、条件に合う土地を見つけるのが難しくなりませんか。

【中島】はい、難しいです。弊社の営業担当者は、8割が土地探しを行なっていると言っても過言ではないほど、土地情報の収集に重点を置いています。逆に言うと、好立地の物件であれば、販売活動はほとんど必要ありません。

担当者には、「自分がオーナーなら買いたいと思える土地を見つけてきてほしい」と言っています。良い土地が見つかったら、担当者が現地に赴き、土地の適正価格を見積もります。どんなに良い土地であっても、その価格以上では買いません。

なぜなら、土地の購入価格が上がってしまうと、物件の購入価格が上がり、その分家賃設定も高くなってしまうから。家賃が高くなると、空室が出やすくなります。

「私たちがラクをすると、オーナーが苦しむことになり、私たちが苦労すると、オーナーがラクになる」のです。賃貸相場を考慮に入れた安い家賃を実現するためには、土地を高く仕入れることは絶対にできないのです。

セキュリティと防音にもどこよりも早く対応

──営業担当者の仕事が土地探しとは驚きです。土地の購入価格にもこだわるとなると、仕入れや売上に響きませんか。

【中島】弊社はそもそも売上を追いかけていません。予算未達であっても、「残念だったね」で終わりです。未達理由を追及するようなことは一切しません。そうすると、営業担当者がプレッシャーを感じることなくのびのびと仕事をして、いい土地を見つけてきてくれるので、結果として売上もついてきます。

また、土地の仕入れ価格に限らず、建築コストも徹底的に抑え、自社の利益も最低限しか得ていません。だから、好立地で高品質の物件を他社よりも安い価格で販売できるのです。社員はこうした自社の物件に自信を持っているばかりか、自社の物件を自分で買ってオーナーになった営業担当者も何人もいます。

──立地に加え、「物件力」にもこだわっているそうですね。

【中島】一人暮らしの女性は、部屋のセキュリティを非常に重視します。ですから、オートロックはもちろん、防犯カメラや防犯サッシなども標準装備しています。

「木造アパートにオートロックなんて過剰設備だ」などと言われたこともありましたが、女性からは好評を博しました。こうした設備によって大きな安心を得た人も多かったと思います。また、防音設備にも力を入れています。当社独自の「SVC構造」を開発し、上下階の音に対して高い防音・遮音性能を実現しています。

隣の部屋との防音対策としては、間取りを工夫し、住戸間を浴室やトイレなどの水回りや収納で仕切ることで、防音効果を高めています。これらの設備や対策により、マンションにも劣らない防音効果が実現できていると自負しています。

「収益稼働率(R)」こそ、オーナーが知りたい指標

──「全室角部屋」にもこだわっていらっしゃるとか。

【中島】マンションやアパートでは、角部屋の人気が高い。それならば、角部屋しかない物件をつくればいいと考えました。弊社には設計士が営業担当者と同じぐらいいますので、創意工夫を重ね、全室角部屋の物件を実現しています。

他社の多くは、設計を外部の設計事務所任せにしていますので、隣室と壁一枚のみ隔てた同じ間取りの物件ばかり。中部屋の欠点である騒音に悩まされ、次第に空室が目立つようになります。

逆に、全室角部屋であれば、全室人気がありますので、築年数を重ねても空室リスクが低く抑えられます。高い入居率を維持するためには、新築時だけでなく、何年経っても空室にならない工夫が欠かせません。

──「収益稼働率」という指標を独自につくり、発表されています。

【中島】入居率を高めるために、一定期間、家賃を無料にするフリーレントや、家賃の値下げを行なう会社があります。それでは、入居率がいくら高くても、オーナーの利益になりません。

そこで、本当にオーナーの資産形成に寄与する指標として私たちが用いているのが、「収益稼働率」です。収益稼働率とは、新築満室時の年間家賃収入想定を100％として、実際にどれだけの家賃収入があったかを示す指標です。

弊社の物件の収益稼働率は、98.7％。つまり、ほとんどの物件で、新築満室時想定と同じ収益を、実際に得られているのです。築十数年経っても、家賃を値下げするどころか、値上げすることができるため、収益稼働率が100％を超えることもあります。

──すばらしいですね。オーナーにとっては、パートナーとなる不動産会社選びも重要ですが、良い不動産会社はどうすれば見極められますか。

【中島】営業担当者だけでなく、その会社の色々な部門の人と話をしてみることでしょうか。会社に行ってみて、変にピリついていたり、社員から挨拶すらされないようなら要注意。何らかの理由で余裕を失っている可能性があります。

良い会社かどうかはともかく、私たちは誰もがお客様との会話を楽しんでいます。そのためか、「社風が好き」とよく言っていただきます。実際、営業担当者以外の社員と話をしたことで、弊社での購入を決めたというお客様もいらっしゃいました。

「アイケンがあって良かった」と言われる会社を目指していますし、お客様にそう思ってもらえるよう、これからも日々努力していきたいと思います。