不動産投資で、“信頼できる不動産会社”を見抜く簡単なコツ

不動産投資で成功するためには、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。「不動産投資の教科書」編集部シニアエディターの依田泰典氏が、不動産会社と営業マンを選ぶ際のポイントを解説します。（構成：横山瑠美）

※本稿は、『THE21』2024年4月号特集「普通のサラリーマンが定年までに『お金の自由』を手に入れる方法」より、内容を一部抜粋・編集したものです。

信頼できるパートナーの見極め方

初心者が不動産投資で失敗しないためにはどうすればいいのか。「不動産投資の教科書」編集部シニアエディターの依田泰典氏はこう語る。

「一番大事なのは『パートナー選び』です。玉石混交の不動産会社・営業担当の中から、信頼できる会社・担当を見つけることが何よりも大切です」

では、信頼に足るパートナーか否かを見分けるコツは?

「物件を紹介されたら、『想定家賃の算定根拠』を聞いてみてください。『賃貸履歴（過去の家賃を一覧にしたもの）を見せてほしい』と頼んでもいいでしょう。その際、納得のいく算定根拠を言えない、もしくは賃貸履歴を見せたがらない会社や営業担当とはつきあわないほうが無難です」

想定家賃が適正かどうかは極めて重要。なぜなら、「家賃が1000円下がると、物件の資産価値は30万円下がる」と言われているからだ。

「根拠を聞いたとき、『今の入居者の家賃がこの金額ですから』と言われたら要注意。今たまたまその家賃で借りられているだけで、空室になったら周辺相場に合わせて家賃を下げないと次がうまらないかもしれない。

それを知らずに購入し、例えば家賃が5000円下がってしまったら、資産価値も150万円下がってしまいます。プロは当然このことを理解していますので、誠実な会社や営業担当ならきちんと説明するはずです」

信頼できる会社かどうかは、｢提携金融機関」でもある程度判断できるという。

「業界の雄であるジャックスやオリックス銀行と提携している会社であることは、絶対条件と言えるでしょう」

興味のある物件が出てきたら、現地を必ず見学しよう。そうすれば、物件の近くに忌避施設がないかなどのチェックもできるからだ。地方在住者が都心に物件を買う場合でも、必ず一度は現地に足を運ぶべきと依田氏は強調する。

「物件の管理状況もしっかり確認しましょう。物件を販売した会社が、賃貸管理も行なっていることが大前提です。外部業者に管理を丸投げしている会社の場合、管理が行き届かず、次の入居者を探すのに苦労することがあります」

購入前には「重要事項調査報告書」の確認も忘れないようにしたい。

「これは管理会社が建物全体に関する重要事項を記載したもので、自動車の『整備記録簿』のようなもの。管理の仕方や修繕の状態、管理費の滞納問題の有無などがわかる書類ですから、購入決定前に必ず目を通してください」

最後に依田氏は、「一定レベル以上でも自分に合う合わないはあるので、複数の会社の営業担当の話を聞いてみることも大切」と助言してくれた。

「いきなり物件を勧めてくるような営業担当は論外です。逆に、信頼できる営業担当は、まずこちらの投資目的やライフプランをしっかりヒアリングし、それに合った提案をしてくれるもの。その営業担当自身が不動産投資をやっている人ならば、なおよしです」

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