実は会社員こそ有利? 「不動産投資」の1番堅実な始め方

不動産投資と言うと、「お金持ちでないとできない」「投資初心者にはハードルが高い」などと思っている人もいるだろう。しかし、本当に良い不動産会社だけを紹介するサイト「不動産投資の教科書」を運営する山本尚宏氏は、「いずれも誤解です」と断言する。そこで、会社員が実は有利な理由と、これから始める人が必ず押さえておくべきポイントを教えてもらった。（取材・構成：坂田博史）

※本稿は、『THE21』2022年9月号特集「普通のサラリーマンが60歳までに『お金の自由』を手に入れる方法」より、内容を一部抜粋・編集したものです。

※本稿は2022年8月時点の情報に基づき、投資に対する著者の考え方を示したものであり、個別の金融商品を推奨するものではありません。金融商品の価値は状況によって変動しますので、購入の可否を含む投資の判断はご自身の責任で行うようお願いいたします。

なぜ不動産投資が、会社員にお勧めなのか?

不動産投資と言うと、スルガ銀行の不正融資問題を思い出す人もいるでしょう。その影響もあり、「不動産投資＝危険なもの」というイメージを持っている人が少なくありません。

確かに悪質な業者や営業マンは存在します。一方で、真っ当な業者はたくさんありますし、誠実な営業マンも多くいます（その見分け方は後述）。

また、「お金持ちでないとできない。普通の会社員には無理」というのもよくある誤解です。実際、「不動産投資家の約半数が会社員」というデータ（野村不動産アーバンネット「2018年度不動産投資に関する意識調査」）もあります。

私たちは、不動産投資に関する公正で中立な情報をわかりやすく提供するサイト「不動産投資の教科書」を運営しています。その目的の1つは、こうした誤解を解くことです。

投資には、株式やFXなど様々な方法がありますが、私は会社員に最も適しているのは、不動産投資だと考えています。

その1番のメリットは、「金融機関からの融資を活用して投資を始められる」こと。株やFXといった他の投資は、「投資をしたいのでお金を貸してください」と言ってもまず断られます。

そのため、ある程度まとまった自己資金がないとボリュームメリットが得られませんが、数千万円もの資金を用意できる会社員は稀でしょう。

一方、不動産投資なら、資産価値を評価してくれて、それを担保に融資を受けられます。つまり、自己資金が豊富になくても、「他人の資本」で始めることができ、資産形成に要する時間を短縮できるのです。

ここで会社員が非常に有利なのは、定期的な収入があるため、金融機関からの信用が高く、いい条件（金利が安いなど）で融資を受けやすいこと。年収が1000万円を超える会社経営者よりも、年収数百万円の会社員のほうが融資の面では有利なのです。

つまり、会社員というだけで、銀行から好条件でお金が借りられる特権があるということです。

勤務先の信用度や勤続年数などによって条件に違いはありますが、それでもほとんど貸してもらえない自営業者からすれば、うらやましい限り。中でも上場企業の会社員は最も好条件で融資を受けることができますから、この超特権を活かさない手はないと私は思います。

【不動産投資に対するよくある誤解】

(1)お金持ちでないとできないもの
「数千万円～数億円の資金がある人でないと」というのは誤解。会社員で「年収500万円以上」の人であれば、たいてい始められる。不動産投資の半数は会社員というデータも。

(2)ハイリスクで危険なもの
真っ当な業者や誠実な営業マンはたくさん存在する。パートナー選びを慎重に行ない、失敗しないやり方をすれば、ハイリスクでも危険でもない。

(3)安く買い高く売って儲けるもの
転売による売却益（キャピタルゲイン）ではなく、中長期の家賃収入（インカムゲイン）で堅実に利益を出していくのが不動産投資の本道。

安定的に稼ぎ続けてくれる｢不労所得｣こそ魅力

不動産投資の収益には、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2つがあります。

キャピタルゲインとは、簡単に言えば、物件を売却することにより得られる利益。一方、インカムゲインはいわゆる「家賃収入」のことで、自分がオーナーになった物件を、他人に賃貸することで得られる収入です。

不動産投資と言うと、「安く買って高く売るもの」というイメージをお持ちの方がいますが、中長期の家賃収入で堅実に利益を出していくのが本道です。　

インカムゲインは、不労所得とも言われます。「不労」とある通り、物件の管理を管理会社に任せれば、自分ではほぼ何もしなくても毎月安定的に収入を得ることが可能です。この点も本業が忙しい会社員に向いている理由です。

もっとも、「家賃収入＝手元に残るお金」ではありません。ローン返済や管理会社に払う手数料等の諸経費を差し引いた金額が、手取りの収入となります。

分譲マンション一戸から得られる月々の手取り収入は正直そんなに多くありません。ローンや家賃の金額などによりますが、数万円が一般的で、数千円ということも。物足りなく感じる人もいるかもしれません。

でも、物件購入時の借入金は毎月の家賃収入から返済していくので、お金を返してくれるのは実質的には物件の入居者です。つまり、他人（金融機関）のお金で投資をして、他人（入居者）が返済をしてくれ、資産は自分のものになる──これこそ不動産投資の醍醐味です。

しかも、ローン返済が終われば手取りは当然増えますし、入居者が途切れなければその後も家賃収入が入り続けます。

何より嬉しいのは、自分では稼げない年齢になっても、物件が稼ぎ続けてくれること。人生100年時代において、これほど心強いことはないでしょう。