初めての不動産投資は「都心のワンルーム」がおすすめな理由

株式から太陽光発電まで様々な投資を行ない、億単位の資産を築いた午堂登紀雄氏だが、その資産形成のベースとなっているのは不動産投資。そこで、初心者にお勧めの始め方を聞くと、「小さく、都心から」とのこと。

ただ、都心の区分マンションの価格は、ここ数年ずっと上昇を続けている。いま参入して本当に大丈夫なのだろうか。物件価格と賃貸需要の今後の見通しについてもうかがった。（取材・構成：坂田博史）

※本稿は、『THE21』2022年9月号特集「普通のサラリーマンが60歳までに『お金の自由』を手に入れる方法」より、内容を一部抜粋・編集したものです。

※本稿は2022年8月時点の情報に基づき、投資に対する考え方を示したものであり、個別の金融商品を推奨するものではありません。金融商品の価値は状況によって変動しますので、購入の可否を含む投資の判断はご自身の責任で行うようお願いいたします。

初心者は小さく始めてまずは慣れること

他の投資方法と比べたときの不動産投資のメリットは、大きく3つあります。

まず1番の魅力は安定性です。不動産の家賃は、株やFXと違って乱高下するものではありません。株価はコロナショックのときのように短期間で一気に下落することもありますが、家賃は「来月から半額に」なんてことはないですよね。仕事中に価格の変動が気になってそわそわすることもありませんし、平穏な日常を過ごせます。

また、手間がかからないというのも大きな魅力です。物件さえ買ってしまえば、その後の物件管理や入居者募集は、手数料を払って管理会社に一任できます。ちなみに私は、今年に入ってから1分たりとも不動産投資に使っていません。それでも、家賃収入は毎月着実に入ってきます。まさに不労所得です。

3つ目に、投資用にお金を貸してもらえるのも、他の投資にはない点。特に安定した収入があり、金融機関からの信用が高い会社員の方は、少ない自己資金で大きな運用ができます。

ただ、いくらローンが組めると言っても、いきなり数千万円～数億円の資金を投じるのは心理的ハードルが高いでしょう。

私が会社員時代、投資目的で最初に買ったのは約800万円のワンルームマンションです。何百万円ものお金を借りた経験がなかったのでドキドキでした。でも、都心部で駅から徒歩数分の好物件だったこともあり、とりあえずやってみようと、「えいや!」で決めました。

初めて不動産投資をする人には、同様に小さく始めることをお勧めします。なぜなら、心理的にも楽ですし、知識や経験がない段階では管理するものが少ないほうがいいからです。

一棟物件は外壁の修繕や雨漏り防止、庭の管理など、やることが多い。区分マンションであれば、共有部分は管理組合が管理しているので、所有している部屋の中の管理だけで済みます。

こうして小さく始めてみて、不動産投資が自分に向いていることがわかれば、それから物件の数を増やしたり、一棟物件を買ったりすればいいと思います。

逆に、自分には向いてないなと思ったら、物件を売ってしまうこともできる。金額が小さければ撤退もしやすいのです。「マイホームを買うための住宅ローンは怖くないけれど、投資目的のローンは怖い」と言う人がいますが、逆だと思います。

住宅ローンは自分が働いたお金で返済するので、何かあって働けなくなったら返済が滞ってしまいます。一方、投資物件は入居者がいれば、自分の状態に関係なく、返済が進みます。

要するに、自分の懐から返済するか、他人の懐から返済するかの違いで、私は後者のほうがリスクは低いと考えています。

都市部の賃貸需要は現在も将来も下がらない

不動産投資の最大のリスクは、空室リスクです。入居者が払ってくれる家賃で借金を返済するので、空室だと自分のお金で返済しなければならなくなります。

空室リスクを低く抑えるために重要になるのが、物件選び。私の基準は、「都心から電車で30分圏内」「駅から徒歩10分以内」の2つ。当然ですが、多くの人が住みたいと思う物件であれば、仮に空室になってもすぐに新たな入居者が決まります。

その点、都市部には学校や会社が集中していますので、常に人が集まってきます。ゆえに、人気が途切れません。コロナ禍で地方や郊外への移住がニュースになりましたが、実際に移住したのは一部の人だけです。

では20～30年後はどうかというと、今人気の郊外の新興住宅地でも、その頃には入居者が集まらない可能性は大いにあります。住んでいる人の層が似ており、一斉に高齢化してしまうからです。かたや都市部は様々な属性の人が集まるので、賃貸需要が安定しやすいのです。

また、将来の人口減少も、都市部の賃貸需要を下げる要因にはならないと見ています。なぜなら人口が減っていく中心は高齢者だから。今の高齢者はほぼ持ち家で、持ち家の人口が減っても賃貸需要は減りません。

少なくなったとはいえ、日本では毎年80万人以上の人が生まれています。その人たちが成長し、学校や会社に入る。若いときに家を買う人は少ないですから、必ず賃貸需要が発生する。

少なくとも、今の40代・50代の人が生きている間は、都市部の賃貸需要が大きく下がることはないのではないでしょうか。

不動産投資の（表面）利回りは、「年間家賃÷物件価格」で計算されますので、物件価格の高い都市部の物件は利回りが低い傾向があります。ただ初心者は、空室リスクが圧倒的に低いほうを選ぶのが得策だと思います。