“伝説のコンサルタント”が語る「10年後、経済的自由をめざす“丁字戦法”の不動産投資」

「経済的自由こそ、不動産投資の目的」と語るのは、顧客を次々にFIREへと導いている"伝説のコンサルタント"である、日本財託の田島浩作氏だ。「10年後の経済的自由」という具体的な目標を実現させるための「丁字戦法」とは。詳しくうかがった。（取材・構成＝林加愛、写真撮影＝長谷川博一）

【田島浩作 プロフィール】
㈱日本財託　コンサルティング本部　エグゼクティブマネージャー
栃木県生まれ。1984年より不動産コンサルタントとして活躍。91年のバブル崩壊を経ていったん業界から退くも、経済の変化に左右されない不動産投資法について熟考、独自のメソッドを確立。2003年に日本財託に入社、数々の顧客を経済的自由へと導いている。著書に、『“丁字戦法”でめざせ10年後の経済的自由』（アーク出版）がある。

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入居率98％超の都心駅近物件に注目

資産形成に取り組む人にとって、今最も熱いワードが「ＦＩＲＥ（Financial Independence and Retire Early）」だ。経済的自由を獲得して早期リタイア――この理想のゴールに到達する方法は色々とあるが、その一つとして注目すべき方法が、不動産投資だ。

㈱日本財託においてエグゼクティブマネージャーを務める田島浩作氏は「経済的自由こそ、不動産投資の目的です」と言い切る。事実、田島氏はこれまでに何百人もの顧客をＦＩＲＥに導いてきた。その手法とは、どのようなものなのだろうか。

「当社における不動産投資は、よく皆さんがイメージされる節税対策や、転売によって売却益を得るやり方とは違います。東京の中古ワンルームマンションをお客様が購入し、家賃収入を受け取っていただくのが当社の手法です。人気の街の駅近物件なら、空室リスクはほぼゼロ。当社が管理する物件の年間平均入居率は98%以上に上ります」

田島氏の手法もそれに沿ったものだが、そこにはさらに独自の特徴がある。

「私がお客様に目指していただきたいのは、『10年後の経済的自由』。そのために必要なのは、できる限り自己資金を投入していただくことです。少なくとも１戸目は、全額自己資金で購入。その後２戸目、３戸目と増やす過程でローンを組む場合も、ローン１件に対し、家賃収入と働いて得た収入とを合わせて、できる限り迅速に返済する『丁字戦法』（コラム参照）をとります。全体のうち、借入割合は40％以下に抑えるのが鉄則です」

レバレッジよりも「複利」を狙え！

通常、不動産投資と言えば「ローン」のイメージが強い。自己資金は少なくて良い、むしろ借りたほうが有利……と語る専門家や業者も多い中で、あえて自己資金を勧めるのはなぜだろうか。

「確かにローンを組めば高い物件を購入でき、その分、高い収益を得られます。この『レバレッジ効果』自体は、私も決して否定しません。しかしそれに頼っていても、10年で経済的自由を得るのは不可能です」

その理由は、いたってシンプル。純資産が増えないからだ。

「35年でローンを組めば、10年後にはまだ25年分の残債があり、ＦＩＲＥとは程遠い状態です。しかもその間、『借金』に伴うリスクも続きます。金利が上昇すれば残債の減りは鈍りますし、マンション価格が下がれば売却益も得られません。逆に、自己資金での購入なら、マンション価格が下がることはむしろ幸運。次の１戸も無理なく買えて、さらに新しい収入源を増やせるのです」

ローンを組むメリットがレバレッジならば、田島方式の強みは「複利」だと語る。

「10戸のマンションを持っていて、売れば8000万円になるとします。しかし現金に変えたら最後、その額はもう増えません。一方、持ち続けていれば家賃収入が入り続け、３年も経てば１億に増えるでしょう。ローンを組めば利子が余計に取られるのに対し、こちらはそっくり増えるのも嬉しいところ。また、選択肢は『売らない』のみなので、出口戦略に頭を悩ませる必要もありません」

とはいえ、自己資金を積極的に投入するとなると、一般のビジネスパーソンにとっては荷が重いのではないだろうか。

「中古ワンルームなら1000万円以下の物件もあるので、ある程度まとまったお金があれば十分に可能です。確かに、お客様の中には『貯金があまりないから』とローンを希望される方が多いですが、それに対して私は『浪費をストップしよう』とお勧めしています。車や服や交際費など、実はご本人にとっても優先順位の低いことにお金を使っている例は多々あります。ならばそこをカットして、向こう10年マンションに集中するのがベターです」