京都の不動産は出たときが買いどき！30～35年ローンで返済する

誰も知らない 京都不動産投資の魅力（４）

これまで京都の不動産は「空き部屋になる」「物件がだぶつく」「ブランド力が落ちる」といった心配がないことはご理解いただいたことだろう。では実際にどんなポイントを押さえて不動産投資を始めるべきか？　具体例で解説する。

八尾 浩之
大手不動産会社に10年以上勤務し多種多様な不動産関連商品の開発販売を手掛ける。1992年に日本ホールディングス（株）の設立に参加。2011年に代表取締役に就任。2018年から近畿中高層不動産協会の理事を拝命。顧客最重要の姿勢を貫き、京都の不動産投資会社をけん引している。
 

資産運用は目的を具体的に考えることが大切です。老後の収入源を「いつまでに」「いくらぐらいのキャッシュフロー」を作りたいかを明確に設定しましょう。

例えば夫が65歳までに夫婦で老後を暮らせる月額30万円の賃料収入を得たいなら、物件を何件保有しないといけないか、ローンの年数を何年にしたらよいかが見えてきます。ローン年数が極端に短くなる場合は考慮が必要ですが、この方の場合は30年〜35年が理想的です。

もっとも大事なのは物件選びであるのは言うまでもありません。「30年後」に家賃を30万円得るのが目的ですから、その目的にかなう物件及び件数を考えましょう。長期的に賃貸需要が安定した地域で、単身者向けのマンションを複数件数所有することで、収入確保とリスク分散をしながら、ローンの返済を進めてゆくようにお勧めします。長期にわたる投資なので、新築または築浅を選びましょう。

ご実家を相続できるそうですが、相続でまとまった資産が入るのは家計にとっては良いことではありますが、昨今の長寿化を考えると、かなり着手が遅くなると予想されます。その間、家賃収入が入らないことを考えると、早く始めるほうが絶対的に得です。相続財産は、入ったら使い道を考えるくらいで今はよいのではないでしょうか。

また、ローンに対する懸念が奥様にあるようですが、それは至極当然です。しかしローンにもメリットがあり、早くから家賃収入を得てローンを減らして行けば、早期の資産形成につながることや、団体信用生命保険の保障を受けられるなどのメリットによって、広く不動産投資にも活用されています。ローンの支払いは家賃収入で行いますので、実際に家計に影響が出るとすれば、空室期間です。その期間に備えて相応の準備金を用意しておけば、それほど怖いものではありません。さらに、万が一、空室が多い年が生じた場合、不動産所得の赤字幅が大きくなることによって、所得税・住民税の節税効果が大きくなります。つまり、不動産投資のリスクが顕在化した場合のリスクヘッジとして働きます。

漠然と「不動産投資は借入金額が大きいから怖い」と感じている方は大勢います。正しい知識を得て、目的に合った物件を選ぶことが大切です。私が「それなら京都の不動産」と自信を持っておすすめする理由は……というところで誌面が尽きるので、ぜひセミナーにお越しいただいてご質問いただければと思います。
 

セミナー・講演情報

6/23（日）

主催：日本経済新聞社大阪営業本部
第2回日経不動産活用・相続対策フォーラム
大阪産業創造館

6/29（土）

主催：日経BP社
NIKKEI  LIFE & MONEY FESTA 2019
六本木・東京ミッドタウン ホール&カンファレンス