出世を気にしなくなった...会社員が“10戸の中古マンション”で得た安心感

不動産投資に興味はあるけれども、なかなか始める勇気が出ない。実際に始めた人はどんな経験をしているのだろう...。未経験者であれば気になって当然だ。そこで、現役サラリーマン不動産投資家の「生の声」をお届けしよう。お話をうかがった瀬波拓郎氏は、始めてみて「不動産投資＝難しい」という考え方が一変。さらに会社の仕事への向き合い方まで変化したという。（取材・構成：坂田博史）

瀬波拓郎
会社員兼不動産投資家。1979年、千葉県出身。通信系会社に勤務（勤続20年）。3人の子ども（私立高、私立中、公立小）の教育費が高いのが目下の悩み。社会人になった直後から投資を始め、これまで国内外株、FX、債券、金などの投資を経験。不動産投資は2017年末からスタートし、現在、東京中古ワンルームマンションを10戸保有。家賃収入は月78万円。

不動産投資に興味はあったものの...

不動産投資を始めたのは2017年11月。不動産投資歴はまだ５年ほどだが、東京都内に中古ワンルームマンションをすでに10戸も保有しているのが瀬波拓郎氏だ。

若いときから不動産投資に関心はあったが、物件の選び方がわからず、長らく他の投資を行なっていたという。

「不動産を保有して、家賃収入が得られるインカムゲイン（不労所得）に興味があり、『サラリーマン大家』に関する本を読んだりもしました。ただ、物件選びに失敗すると大きな損失を出す気がして、『不動産投資は素人には難しいな』と思ったんです。

そこで、同じインカムゲインである株式の配当やFXのスワップポイントの獲得を目指した投資を始め、これまで20年弱、運用を続けています。

その間、2008年のリーマン・ショックなど、5年に1度ぐらい何らかの『危機』があり、ひと晩で大きく含み損が膨らみ、手が震えるような体験もしました。価格変動が大きい株式や通貨への投資は、精神的な負担が大きい側面がありますね」

転機は、2017年に資産運用をテーマにしたイベントに参加したことだった。

「私が参加しようと思ったときには、株関係のセミナーはすでに満席。せっかくの機会なので過去興味のあった不動産投資のブースに足を運び、都心や地方、ワンルームマンションやアパート一棟など、様々なタイプの不動産投資の話を聞きました。

それらの中で強く惹かれたのが、東京の中古ワンルームマンションへの投資です。都内には賃貸住宅に住む単身者が全国から集まってくるので需要が安定しており、しかも中古のワンルームなら安く購入できるので始めやすいと感じたからです」

そこで瀬波氏がパートナーとして選んだのが、東京の中古ワンルームマンションの売買・管理を行なう(株)日本財託だ。

「日本財託を選んだ決め手は2つ。1つは『賃貸管理会社』だということ。私たち投資家は不動産を保有し続けて家賃収入を得る。日本財託は賃貸管理業務で収益を得る。これなら両者がウィンウィンになれます。

2つめは、同社の多くの営業担当者が自らも不動産を所有していること。自社の商品に自信があるから自分でも買っているのだろうと考え、この会社は信用できると判断しました。

営業担当者に初めて会ったとき、2時間ぐらい質問攻めにして、その時点で気になることはすべて聞きました。誠実に答えてくれたのも日本財託に決めた要因です」

不動産投資は株式よりも簡単だった

そして、イベントから2カ月後には、もう契約書にサインしていたというから驚きだ。

「最初に2戸購入してから、3年間で10戸まで一気に買いました。理由は不動産投資の欠点を補うためです。不動産投資のメリットである安心、安定の裏返しで、スピードが遅いのが欠点。

だから少しでも早く始めたほうがいいのですが、だからといって過去に戻ることはできません。そこで今すぐ、できるだけ多く買うことにしたのです。

現在の家賃収入は月78万円。ローンの返済や諸経費を差し引いた月々の収益は約6万円です。借り入れまでして月6万と聞くと少なく感じるかもしれませんが、年間の借入元金の返済分約350万円はすべて家賃収入でまかなえているので、1日1万円程度のペースで資産が増えている運用と言えます。

子どもたちが独立する12年後には退職金を繰り上げ返済に充て、まとまったキャッシュフローが手元に入る状況を作って『セミリタイア』したいですね」

不動産投資を実際に行なってみて、どのような心持ちの変化があったのだろうか。

「月6万円のインカムゲインを株式で得るためには、年間配当3.5％の優良銘柄を2000万円超所有している必要があります。しかも、株式はいつ株価が急落するかわかりませんので、持っている安心感が違います。

また、こうした副収入を得られたことで、出世しなくていい、いつでも会社を辞めてもいいと思えるようになり、上司の顔色をうかがうことなく、自分の信念に従って仕事ができるようになりました。仕事への向き合い方が変わったことで、結果的に良い成果が出せるようになりました。

しかも、管理を日本財託にすべて任せているので、不動産投資に時間を奪われることもありません。やることで増えたことといえば、家賃の入金確認と確定申告ぐらいですね」

様々な投資を経験したのちに不動産投資を始めたことで、ある大きな違いに気づいたという。

「やり始めてみて、不動産投資のほうが株式投資よりも簡単だなという印象です。以前は、不動産のプロだけが持っている『選択眼』がないと良好物件を購入できない、つまり不動産投資は初心者が負ける投資だと思っていました。

しかし、物件選定は日本財託がプロのフィルターを通してやってくれます。その意味では不動産投資会社の選択こそが重要で、そこは慎重に行なったほうがいいでしょう。

再現性とリターンで各投資手法を上図に整理してみました。インカムゲイン狙いの投資の再現性が高いのは、一度購入した後はそのまま保有でよいから。『売りどき』を考える必要がありません。

一方、キャピタルゲイン狙いの投資は『買いどき』、銘柄、『売りどき』など意思決定の回数が増え、その分、失敗の可能性も増えて、再現性が低くなります。

不動産賃貸の中でも、東京の中古ワンルームマンションのように、需要と供給が多く流動性が高い市場は、再現性が高くリスクも低いです。しかし、地方の物件やアパート一棟を買って高利回りを狙う手法は、経験値が必要であるため、再現性が低く、難易度が上がります」

サラリーマンの信用力は有効活用すべき資源

不動産投資をこれから始めてみたいと考え、検討している人たちへのアドバイスを聞いた。

「不動産投資は、サラリーマンにとって親和性が非常に高い投資法だと思っています。不動産投資を行なう際にはローンを組むのが一般的ですが、ローンを組みやすいのが安定収入のあるサラリーマンだからです。

この信用力はサラリーマンにとって目に見えない武器であり資源だと私は思っています。ただし、過去の信用力は使えません。だとすれば早く始めたほうがいいのではないでしょうか」

さらに瀬波氏はこう続ける。

「不動産投資か株式投資か、どちらか1つを選ばなければならないわけではありません。100万円で株式を買うことも、100万円を頭金にしてローンを組んで不動産を買うことも両方できます。

当然ですが、どの投資手法にもメリットとデメリットがありますから、複数を組み合わせたほうがより良い投資になる。そう考えて、現在は不動産投資とそれ以外の投資を両輪として行なっています。

少なくとも、かつての私のように『不動産投資＝難しい』と思い込んでいるのはもったいない。特に私と同じサラリーマンの方には、そのことをぜひ知ってほしいと思っています」