入居者の破産、死亡...不動産オーナーが悩む「家賃滞納」をどう解決するか

不動産投資を始めるとき、どうしても気になるのが「家賃滞納」の問題。近年、そのリスクを軽減してくれる「家賃債務保証」サービスの市場が拡大している。

業界の草分けとして、20年以上前から同サービスを手がけ、現在はオフィスや店舗、高級賃貸の保証を専門に行なうフォーシーズ(株)の丸山輝社長に、お話をうかがった。（取材・構成：林 加愛、写真撮影：長谷川博一）

家賃滞納の不安が消え、安心して貸せるように

――「不動産経営」で不労所得のある暮らしは、老後の支えとしても魅力的です。

【丸山】その通りですね。ただし不労所得といっても、負担が何もないわけではありません。中でも大変なのが借入金の返済です。大半のオーナー様はローンを組んで物件を購入しています。

その返済のための唯一の原資である家賃が入ってこないとなると一大事。その際の負担は非常に大きいものになります。それを取り除くのが、我々のような「家賃債務保証会社」の役割です。

――家賃債務保証会社とは、どのようなことをするのですか。

【丸山】当社の場合、入居者様から年1回の「保証委託料」を受け取り、滞納発生時には金融機関の3営業日以内に、オーナー様へ家賃分の現金をお支払いします。これによりご自身で督促をする必要がなくなりますし、安心して貸せるようになるので、空室率の改善にもつながります。

――滞納時の肩代わりは「連帯保証人」の役目、というイメージがありましたが。

【丸山】連帯保証人は近年、なり手が少ない状況です。なぜなら2020年の民法改正で、連帯保証の契約時には保証内容や極度額を説明して合意を得ることが義務付けられたからです。

極度額は多くの場合、高額で個人には荷が重すぎることが一目瞭然。結果、応じる人が減少し、そのぶん保証会社へのニーズが急速に高まっています。特に店舗や事務所といった家賃が高額になる物件、高級賃貸においては保証サービスの利用は当たり前になっています。

――保証会社と、「仲介会社」や「管理会社」との違いは?

【丸山】仲介会社の仕事はオーナー様に賃借人を紹介し、契約を取り結ぶことです。管理会社は、購入後の物件のメンテナンスなどを担当します。そして保証会社は原則、管理会社から委託を受けて保証を行ないます。管理会社が系列子会社の保証サービスをパッケージで提供するケースもあります。

あらゆる非常事態に対応し、保証を継続

――フォーシーズはそうした親会社を持たない、独立系の保証会社ですね。数ある保証会社の中での特色は何でしょうか。

【丸山】当社は家賃が高額になるオフィスや店舗などのテナント保証、居住用の高級賃貸の保証を専門に取り扱っています。

こういった物件を扱う保証会社がそもそも多くないのですが、その中でも当社は保証の範囲が広いことと、何があっても切れないことが特徴です。

保証委託料が未納でも、管理会社やオーナー様が変わっても保証は切れません。また、入居企業様が突然、倒産・破産されたときも保証は継続され、家賃の立て替えは行なわれます。一方、多くの保証会社ではこうしたオーナー様が「困って最も助けてほしいとき」に切れてしまうのです。

――なぜフォーシーズの保証は「切れない」のでしょうか。

【丸山】「人が煩わしいと思う事、やりたくないと思う事を行う事で社会に貢献する」という企業理念にのっとり、業務を行なっているからです。

当社には延滞があった入居者様をサポートする「カウンセリング部」という部門があり、社員一人ひとりがこの企業理念に賛同して働いています。だからこそ、業務をアウトソーシングせず、様々な事態への対応を社内で完結できるのです。

対してこれらをアウトソーシングしている会社は、非常事態が重なると費用がかかって経営が圧迫されますから、元から保証範囲を限定する傾向があります。

――フォーシーズでは、他社が行なわない高額な価格帯の物件の保証も行なっているそうですね。

【丸山】はい。オフィスビルやショッピングモール、ロードサイド店舗などの大型物件、家賃が1000万円を超えるような物件の保証も行なっています。高額になる物件こそ、オーナー様にとっても入居企業様にとっても、保証会社を利用するメリットが大きいのです。

保証会社は自ら選ぶべき

――「カウンセリング部」は、具体的にはどんな対応を?

【丸山】家賃滞納が発生した契約者様に連絡し、現状や今後の見通しをお聞きしながら、ご相談に乗ります。そうして家賃のお支払いを正常化し、長く物件をご利用いただけるようにサポートするのが仕事です。

稀に裁判にまで発展してしまうケースもありますが、訴訟の手続きは当社が行ないますし、その費用も全額負担します。

――オーナーの手に余る事態をすべて任せられるのですね。

【丸山】「手に余る事態」は他にもあります。例えば突然の倒産などで店舗やオフィスの什器が残されるケース。その際は私たちが入居者様と話し合い、要望に合わせて什器処分や預かりを引き受けます。その後、物件から荷物を搬出し、物件内には何もない状態でオーナー様にお返しするのです。

――オーナーは安心ですね!

【丸山】はい。しかし、そうではない保証会社もありますから、よく吟味し自ら選ぶことが大事です。保証会社の選定は不動産会社経由で行なうことが多いですが、「保証会社はここにしたい」と意思を示せば、希望に沿う会社に依頼をしてもらえます。

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＜保証会社を選ぶ際のチェックポイント＞
□財務内容
□コンプライアンス
□保証範囲
□保証期間
□保証委託料
□集金代行サービス
□審査承認率
□免責事項

※保証範囲や項目が多くても、途中で保証が切れてしまっては意味がない。最後まで保証されるかどうかもきっちりチェックしよう。
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実直な社風を反映する社員の福利厚生

―― フォーシーズの強みは「人材」にもあると感じました。人材育成に関しては、どんなお考えをお持ちですか。

【丸山】先ほどご紹介した企業理念に共感しているかどうかを見極めて採用し、入社後はそれを実行できるスキルを育てます。当社の業務には統一規格があるので、特別な才能は要りません。社員に必要な資質は、「真面目さ」のみです。

――社員の福利厚生もとても充実されているそうですね。

【丸山】真面目な人に良い人生を送ってほしい、家庭を大事にしてほしいという思いがあります。ですから、産休育休のほかに「妊活」のための休暇制度がありますし、子ども一人につき毎月5万円の手当を、お子さんが20歳になるまで支給します。

――非常に手厚いですね!

【丸山】社員には良き家庭人であり、独身者でも自分の生活を大切にする人でいてほしいのです。当社の事業は物件を運営する方と、そこを利用する方を支援し、地域や経済を広く支える「社会貢献事業」。

それには社員自身が幸せで、安定感のある生活を送れていなくてはなりません。そうした一人ひとりの幸福が、当社の活動の基盤となっているのです。