複雑な契約にも柔軟に対応 社会を支える「切れない」家賃保証

不動産投資を始めるにあたり、「家賃が想定通りに得られるだろうか」と不安に思う人は多いだろう。そんなオーナーの不安を解消してくれるのが、家賃滞納が起きた場合に保証会社が立て替えてくれる家賃保証の仕組みだ。四半世紀に渡り保証事業を展開してきたフォーシーズ(株)は、数ある保証会社の中でも「切れない」「手厚い」ことで評判だ。（取材・構成：林 加愛、写真撮影：江藤大作）

家賃滞納が起こったら３日以内に肩代わり

――フォーシーズが手掛ける「家賃債務保証」とは、どのような事業なのでしょう。

【丸山】もしものときの「家賃の肩代わり」です。不動産オーナー様の大きな不安の種である家賃滞納の場面で、我々保証会社がセーフティネットになります。

――どのような仕組みで、肩代わりをするのですか？

【丸山】当社の場合で言うと、すべての入居者様からご契約時と、それ以降1年毎に「保証委託料」を受け取り、滞納が発生すれば、金融機関の3営業日以内に、全額オーナー様にお支払いしています。

――オーナーはどのような流れで保証を受けられるのですか？

【丸山】不動産購入時に関わる仲介会社や、購入後に関わる管理会社が、保証会社を紹介して契約する流れが主流です。他方、オーナー様が「この保証会社に」と指定することもあります。保証会社は全国に300社ほどありますが、保証の手厚さ、言い換えれば保証の「切れなさ」には、違いがあるからです。

　会社によっては、「こういう場合は保証しません」という条件が設定されています。例えば、入居者様が倒産・破産されたときなど。しかしフォーシーズの保証は切れずに明け渡しまで保証します。オーナー様にとっては、そうした非常事態でこそ保証が必要ですから。

――たしかに。とはいえ、あらゆる事態に応じていると会社の負担も大きくなりそうです。

【丸山】ご心配いりません。賃貸の中でも家賃が高額になる事業用物件や高級賃貸の保証ともなればそのノウハウはより重要となりますが、独自のノウハウにより、当社は無借金経営を貫き、財務状況の健全さは業界トップクラスです。

――だからこそ、手厚い保証が可能なのですね。また今年5月に、本社オフィスを渋谷に移転されましたが、前オフィス同様、自社ビルを購入されたとか。

【丸山】この業界では、オフィスが自社ビルであることも信頼につながる面がありますから。おかげさまで、本社があるエリアでは契約件数が特に増加しています。

変則的なケースも柔軟に対応する経験値

――不動産投資市場で、昨今目立った動きはありますか？

【丸山】都市部では物件価格も家賃も上昇続きです。また、中国や欧米など外国人の方の不動産購入が増加中です。事業用でも住居用でも、オーナー様・入居者様双方が外国人というケースが珍しくありません。

――そうした物件を保証する機会も多いですか？

【丸山】はい。お客様の多様化に伴い、手続きも様々です。紙を使わない電子契約も増えましたし、最近は「変動制家賃」に基づく契約形態も。事業用物件で「月の売上の何％」と歩合制で家賃が決まるのですが、契約時も契約後も複雑な手続きが必要です。定額家賃を主に扱う保証会社では、対応できないケースも出てきています。

――御社では、そうしたケースも対応されているのですか？

【丸山】大変ではありますが、変則的なケースもできる限りお応えします。保証が切れないのと同様、当社の強みですね。

――外国人オーナーや入居者の方々との間で、言葉や文化の壁はないですか？

【丸山】中国語や英語を話せる社員もいますので、特に問題はありません。この点では、昔から様々な国籍の社員を採用してきたことも幸いしています。

社員が安心して声を発せる「トップに報連相」

――フォーシーズは世に先駆けてダイバーシティ経営を実践しているほか、先進的な社員育成方針も掲げていますね。

【丸山】社員が経営の当事者として意見を出し合える「全員経営」を標榜しています。
　また、透明性も大きな特徴。財務諸表はもちろん、取締役会議資料や評価基準、各ポジションの給与額を全社員が閲覧できます。

――まさにガラス張りですね。

【丸山】このガラス張りは「双方向」でなくてはなりません。私の発信が社員に伝わるだけでなく、社員の声が私に届いてこそ、現場の問題を早期発見できます。ここで役立っているのが、「トップに報連相」という仕組み。皆の前では言いづらい意見や相談事があれば、社員は専用WEBを通して私に直接伝えられます。

――まるで「目安箱」のような。声が届いたときはどう対応されるのですか？

【丸山】本人に詳細を聞き、必要なら現場に働きかけて改善まで見届けます。その際も、本人の匿名性は厳守されます。十数年前に始めたこの仕組み、今も多くの社員が利用しています。

―― 十数年前ですか。これまた世に先んじて、こうした仕組みをつくられたのは、何か理由が？

【丸山】その頃の当社は、経営も人材の質も発展途上でした。草創期に中途採用で当社に加わった社員の中には、言葉は悪いですがコワモテ風の者もおり、その下で新卒社員が意見を言えない状況も。これは育成上もコンプライアンス上も問題だ、と考えたのがきっかけです。旧来の業界風を脱却し、創業目的である「社会貢献」を果たすための第一歩でした。

「すべての人に住まいを確保する」という使命

――フォーシーズは、家賃債務保証事業を始めた2001年から、「社会貢献企業」であることを打ち出されています。

【丸山】はい。保証会社が提供するのは、オーナー様の安心だけではありません。入居者様の安心も重要な使命です。身寄りのない方、高齢の方、災害に遭われた方……どのような環境にあっても住む場所や働く場所が確保される社会を実現するために、この事業を始めました。しかし先ほどお話しした通り、初期は人材が揃わず、資金面でも力不足でした。

―― 今でこそ事業用物件保証シェアナンバー１のフォーシーズにも、そんな時期が。

【丸山】資金繰りが厳しく苦労しました。それまで手掛けてきた別事業を売却し、個人で所有する不動産も手放し、それでも苦しい時期が10年続きました。その頃ですね、「倒産したら死ぬかも」と思ったのは。

　正確に言うと「この会社が自分の命より大切だ」という気持ちになったのです。過去に携わったどの事業にも、こんな感情を抱いたことはありませんでした。利益や収入を上げることだけ考えてきた私が、この事業に出合ったことで、初めて「経営者」になれたのです。

――社会貢献への使命感を原動力に、苦境を乗り越えてこられたのですね。

【丸山】はい。それは会社が成長した今も、今後も同じです。家賃債務保証は未来の社会において、「当たり前」に存在するものになっていくでしょう。そのパイオニアとして、今後も走り続けていきたいと思います。

【お問い合わせ先】
フォーシーズ(株)
東京都渋谷区道玄坂1-9-3
4C’s道玄坂193ビル
0120-17-1143
https://www.4cs.co.jp/

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