今、マンション投資に「大阪の物件」がお得だと言える理由

「何もしなければ資産が目減りしてしまうインフレ時代、『儲ける』ばかりでなく、資産を『守る』ために有効な手段が不動産投資です」。

そう語るのは、ファイナンシャルプランナーの立場から不動産投資の提案を行なってきた、(株)リンクス社長の毛利英昭氏だ。中でもお勧めは、「大阪」でのワンルームマンション投資だという。詳しくうかがった。（取材・構成：林加愛 、写真撮影：五十嵐邦之）

IR正式決定前の今がチャンス！

――(株)リンクスは、大阪市内中心部での投資用マンション事業を展開されていますね。その魅力は何でしょう。

【毛利】「なぜ大阪？」と思われますよね。それは、ズバリ「お得」だからです。まず、物件の販売価格が安い。東京なら4000万円のマンションが、大阪なら1600～2000万円で買えます。それでいて、家賃相場は東京より「やや安い」程度。つまり断然、高利回りなのです。

――確かにお得ですね！　ちなみに東京の場合、空室リスクの少なさも人気の理由ですが、その点、大阪はどうでしょう。

【毛利】その点も「知られざる」大阪の強みです。大阪市の人口は、目下急増中。2020年の人口転入超過数は、全国トップの1万6802人。とりわけ市中心部の6区（中央区、浪速区、北区、西区、天王寺区、福島区）の人口増加は目覚ましく、西区は向こう約30年で約26％伸びるとの予測もあります。

人口と共に世帯数も増加していて、2020年の大阪市の世帯数はおよそ147万世帯。2015年と比較すると、約11万世帯も増えています。その主な要因は単身世帯の増加。中でも交通の便が良く、飲食店や娯楽施設も多い中心部は、単身者に人気のエリアとして、ワンルームマンションの需要が特に高まっています。

さらに、大規模な都市開発も進行中です。JR大阪駅北側エリアのうめきた2期地区開発事業「グラングリーン大阪」で、オフィスやマンション、商業施設や公園、新駅もつくられ、新たな一等地となること確実です。

――流れが来ている感がありますね。

【毛利】大阪の将来的発展を見越したイベントやプロジェクトも、強い追い風となっています。2025年に開催される大阪・関西万博に加え、IR（カジノを含む統合型リゾート）誘致も、「ほぼ決まり」の状況です。

大阪府と大阪市の共同組織である大阪IR推進局によると、IRの誘致が実現すると、10万人近い雇用創出効果が見込まれ、来訪者数も年間2000万人に達すると予想されています。そうなると一気に国内外からの注目が集まり、大阪市の不動産価格も上がってしまうでしょう。

――IRが正式決定されば、「知られざる」穴場ではなくなりそうですね。

【毛利】その通りです。投資するなら今のうちです（笑）。

徒歩圏内に魅力が集中する街

――大阪の、他の都市とは違う独自の魅力は何でしょう。

【毛利】ひと言で言うと「狭い」ことです。大阪は世界有数の小面積な都市であり、様々な観光スポットを徒歩で回れます。しかもエリアごとに、違った雰囲気があります。高級感漂う心斎橋駅前の御堂筋から10分歩けば、「グリコ看板」のネオンが光る道頓堀に着きます。銀座、新宿、渋谷を小1時間で味わえるような楽しさがあるんですね。

――コンパクトな範囲に多彩な魅力が詰まっているのですね。

【毛利】そうです。「大阪環状線」内の面積は山手線内の約半分ですが、内側にほぼすべての観光スポットが収まり、人の集まるエリアを形成しています。我々もこのエリアの物件、つまり前述の「中心6区」と、新幹線のターミナル駅であり、将来リニア中央新幹線も開業予定の「新大阪」エリアの物件を中心にご紹介しています（一部例外があります）。

――観光都市といえば、京都もそうですが、不動産投資には大阪がベターなのですか？

【毛利】はい。私自身は京都育ちですが、投資の観点では大阪にアドバンテージがあると思います。なぜなら、京都は中心街に大学が多いのです。京都大学、同志社大学、立命館大学などがあり、周辺には家賃の安い学生向けアパートが多数。その影響で家賃相場も安くなりがちです。

対して、大阪の主な大学はいずれも市外にあり、「6区」内にはキャンパスが一つもありません。物件もすべてビジネスパーソン向けで、家賃相場が下がりにくいのです。

――そうしたリアルなイメージは、関西在住でないと、なかなかわからないものですね。

【毛利】そうですね。関西以外にお住まいのお客様の中には、土地勘がないことに不安を覚える方がいらっしゃいます。ですから、「週末に一度、現地にいらしてください」とお勧めしています。「この物件が東京の半額で買えるのか！」といった実感を得ていただくのが一番です。

――これからワンルームマンション投資を始める人に、お勧めのロードマップや将来像はありますか？

【毛利】初めてのお客様には、大阪のワンルームマンションを「最終的に4戸持ちましょう」とお話しています。例えば1戸につき家賃7万円、4戸で28万円、管理費を差し引いて月々およそ24万円。これだけあれば、老後の生活費の心配は要りません。

その仕組みをつくれば、お仕事で得ている収入は、趣味、勉強、家族サービスなどの「楽しみ」に使えます。投資によって、現在と将来の暮らしを双方、豊かにしていただきたいですね。

行列の絶えない名店のような会社に

――在阪の不動産会社の中での、リンクスの独自色について教えてください。

【毛利】オープンな発信は、一つの特徴です。YouTubeで私が配信する「毛利英昭の不動産投資チャンネル」では、どなたも自由に書き込めるコメント欄の、ほとんどの声が肯定的です。もしリンクスの仕事に不満足なお客様や、そのご不満を漏れ聞いた方が多ければ、こうはなりません。

つまりこのチャンネルは、当社の信頼度の指標です。私は経営者として「お客様満足」を第一優先にし、そこに強い自信を持っています。

――顧客満足とは、ハイリターンが得られることですか？

【毛利】いいえ、リターンだけでは不十分です。ご満足の決め手は「安心感」であり、その源は丁寧なコミュニケーションです。高額なお買い物をされた方ならではの不安を汲み取り、状況に合ったアドバイスをする。その懇切さと親しみやすさが、最大の強みです。そうした姿勢を評価していただき、当社で物件を購入されたお客様のおよそ8割がリピーターとなってくださっています。

――「99％」という高い入居率も強みだと思いますが、秘訣は何ですか？

【毛利】社長の私自身が全空室の管理をしています。毎週、賃貸会社の社長と会議をし、募集条件と家賃を設定し、可能な限り賃料の値上げもしています。管理戸数が少ないから可能なことで、大手企業には真似できないところですね（笑）。

――トップ自ら、そこまでされるとは驚きです。しかしそうなると、社長の目の届かない規模にまで物件数を増やすことができないのでは？

【毛利】ご指摘の通りですが、私は事業規模の拡大には、重きを置きません。私の経営の理想像は、例えるなら「寿司の名店」です。カウンターだけの小さな、しかし行列のできる店のような会社でいたいのです。

部下を育成してノウハウの継承を図りつつも、人員やエリアを拡張しての大規模化は望みません。「お店が大きくなって味が変わった」と言われるより、小さくても一人ひとりのお客様に喜んでいただきたい。そう、私が望むのはやはり「お客様満足」なのです。

【毛利英昭（もうり・ひであき）】
ファイナンシャルプランナー。1972年福岡県生まれ、京都府育ち。立命館大学経済学部卒業後、金融業界、大手マンションディベロッパーを経て、2009年に独立。FPの立場から不動産投資セミナーや個別相談会を行ない、手がける物件は大阪市内中心部のワンルームマンションに特化。管理する物件の入居率は99％以上を維持し、購入物件の紹介・リピート率は8割を超える。