いかに「安く」物件を購入するかが、不動産投資成功の秘訣

世に出回る「テクニック」に惑わされるな！

不動産投資では、家賃収入を得ながらローンを返済し、その差額を得ることを目的とするケースが多い。利回りを高くするためには、物件の購入価格を安く抑えて、ローンの返済額を低くすることも重要となる。この「安さ」にとことんこだわるギブコムの社長・窪島健悟氏に話を聞いた。

仕入れと販売に特化してコストを最低限に抑える

不動産投資に関心がある人にとって、どの不動産販売会社から物件を購入するかは悩みどころだろう。ところが、ギブコム社長の窪島健悟氏は、「どの会社からでも、購入できる物件自体は同じ」と話す。

「市場に売りに出されている物件の情報は、どの会社も同じものを見ているからです。不動産投資ローンのために提携している金融機関もいくつかに限られていて、借入れ金利に大きな差がつくことはほとんどありません」

では、ギブコムは、どこで他社との差別化を図っているのか。それは、顧客に紹介する物件の選び方と、販売する価格だ。

「不動産投資で最も重要なことは、入居者が途切れないことです。そこで当社では、単身者の人気が高い東京、横浜、川崎の中古ワンルームマンションをご紹介しています。しかも、駅から徒歩7分圏内の物件だけです。そして、物件によっては、銀行評価額よりも100万〜150万円も安く販売しています。

不動産は、他の商品と違い、同じものでも販売会社によって販売価格が違います。同じマンションの同じフロアの同じような部屋なのに、価格が全然違うなんて、よくあることです。その価格差は、販売会社が仕入れ値にどれだけの額を上乗せして売るかによって生じています」

なぜ、ギブコムは、低価格での販売を実現できているのだろうか。

「まず、少人数体制にして、人件費を可能な限り抑えています。そのために、当社は仕入れと販売に特化し、管理は他社に委託しています。とはいえ、非常に信頼できる会社に委託しているので、『売りっぱなし』というわけではありません。

仕入れた物件の所有者移転登記を行なわず、直接、お客様へと移転させることで、登記にかかる費用を節約するなど、徹底したコスト削減もしています。仲介業ではなく販売業なので、手数料もいただきません」

毎月黒字が出る物件が不動産投資の絶対条件

窪島氏が低価格を重視する背景には、近年の物件価格の上昇もある。

「販売会社が物件を仕入れる価格が上がり、それに伴って、販売価格も上がっています。そのため、ローンの返済で疲弊する方が多くなっているのです。

中には、ローンを完済すれば自分の資産になるからと、毎月のキャッシュフローが赤字になるのに購入する方もいます。ローンの返済の他、固定資産税の支払いなどの出費も生じますから、全体としてはかなりの持ち出しになります。

販売会社からすれば、家庭にお金のかからない若い独身者は顧客になりやすい。そうした方はまだ年収が低いにもかかわらず、無理なローンを組んでしまうこともあります。年収が低いのに、毎月赤字が出ているとなると、生活をかなり圧迫します」

中には、「節税効果があるから赤字でも大丈夫」と言う販売会社も多い。建物を購入した費用も減価償却できるので、所得税が抑えられる、という考え方だ。しかし窪島氏は、毎月のキャッシュフローが赤字なら、長い目で見れば、結局は損になると指摘する。

「購入にかかる費用を経費として計上できるのは、購入した年だけです。減価償却ができるのも決められた年数だけで、それ以降は節税効果がありません。さらに大きなデメリットは、赤字経営を続けていると銀行の評価が下がり、新たにローンを組むときに、条件面で不利になる可能性も出てきます」

つまりは、無理のない価格で購入して、毎月のローンの返済額を家賃収入以下に抑え、キャッシュフローを黒字にすることが、不動産投資で外せないポイントだということだ。

「キャッシュフローが黒字にならないのなら不動産を持つ必要はないと、お客様にお話ししています」

安く購入すれば「出口戦略」も万全

価格が高くても購入する人は、しばしば「低金利」も理由にするが、これも考えものだ。

「7年前に1600万円前後だった物件が、今は1900万円くらいになっています。一方、ローンの金利は、7〜8年前は平均3％くらいで、今は1.5％前後。毎月の返済額はほとんど変わらないのだから、価格が高くても問題ない、と考える方が多いですね」

しかし、いくら金利が低いからといって、高い物件を選ぶべきではないと窪島氏は言う。

「ローンを返済する期間は、本来は短いほうがいいからです。長期間にわたってローンを返済し続けるのは、家計を疲弊させます。年収に対して無理のないローンを組めば、利息ぶんだけでなく、元金も含めて繰上げ返済ができます。そうして早々に完済するのがお勧めです」

早くローンを完済することは、出口戦略を有利にすることにもなる。ローンがまだ残っている時点で売却するためには、残債を精算することで抵当権を抹消する必要があるからだ。

「購入したときは長期にわたって所有するつもりでも、実際には、当初の想定よりも早く売却する方が多いのです。現金が必要になることもありますが、もっと良い投資物件が見つかったので、それを購入するための資金にするケースもあります。

物件を売却して作った資金を、別の物件に再投資をしようと考えている方には、転職は慎重に考えたほうがいいとアドバイスしています。収入の安定性が高いほど、銀行の評価が高くなり、ローンが有利に組めるからです」

売却価格を高くするために、ギブコムでは、物件をリフォームしてから販売することも勧めている。

「当社が取り扱う物件の多くは、昭和60年（1985）〜平成３年（1991）頃に建てられた『バブル期物件』と、平成10年（1998）以降に建てられた『築浅物件』です。バブル期物件のほとんどがユニットバス形式なのですが、トイレとバスを別にすることで、売却価格が100万〜150万円ほど上がることが多い。工事にかかる費用は50万円前後なので、出口戦略を考えると、リフォームをしたほうが得です」

こうしたアドバイスやサービスへの顧客満足度は高く、リピーターも多数いるという。

「所有物件を売却して、また当社から購入していただけるお客様だけでなく、ご自身で3戸ほど持たれて、さらにお友達を紹介してくださるお客様も多いですね」

（取材・構成：林加愛、写真撮影：長谷川博一）