「自社再生物件ポルシェシリーズ」への投資が所得税対策になる理由とは？

不動産投資の知られざる魅力

不動産投資家から高い支持を得ているハウスリンクマネジメントの「自社再生物件ポルシェシリーズ」。土地建物の資産価値の高い物件を取り扱い、建物の減価償却費を使った節税効果も支持を集めている理由だ。いったい、「自社再生物件ポルシェシリーズ」とはなんなのか？　なぜ、節税効果が高いのか？　社長の菅谷太一氏に詳しく聞いた。

中古の木造アパートでも減価償却ができる

節税対策としても注目を集めている不動産投資。中でも、ハウスリンクマネジメントが推奨する「自社再生物件」への投資は、節税効果が非常に高いという。

「不動産投資が節税対策になるケースには、二つのパターンがあります。一つは、相続税対策として、すでに土地を持っている人が新築アパートを建てるケース。もう一つは、一定以上の年収があり、所得税が高額になってしまう人が、不動産を購入し、その減価償却を利用して節税するケースです。

当社がご提案しているのは、後者の、所得税を圧縮する節税対策です。特に、高所得者層の方は納税負担が大きいため、節税効果の高い『自社再生物件ポルシェシリーズ』の取得に関心を持っていただいています」

まず、「自社再生物件ポルシェシリーズ」とは、どういう物件なのか。

「通常なら、物件の売買価格は、土地価格と建物価格の合計額になります。このうち、建物価格は築年数が経過するごとに下がり、木造なら22年、軽量鉄骨なら19年という法定耐用年数を過ぎると、ほぼ０になります。ですから、建物が老朽化した物件を取得し、再生工事を施して再販売するポルシェシリーズには、新築を建てるのに比べて、建物に対する土地の資産価値が高い物件が多く存在します」

では、自社再生物件ポルシェシリーズの節税効果が高いのは、なぜなのか。

「古い建物を賃貸物件として活用するには、内装、外装ともに大規模な修繕が必要です。そこで、まず当社が物件を買い取って大規模修繕を行ない、入居者を決めて満室化し、収益性の高い収益物件に再生します。そのうえで、お客様に提供し、家賃収入により経済的安定を得ていただくというのが、当社がご案内するプランです。

仮に4000万円をかけてリフォームをし、建物の資産価値を高めたとすると、その4000万円は減価償却の対象となります。減価償却期間は、法定耐用年数が過ぎていない物件だと『（法定耐用年数−築年数）＋（築年数×0.2）』なのですが、過ぎていれば『法定耐用年数×0.2』になります。木造アパートなら、22年×0.2で4年です（端数は切り捨て）。

4000万円を4年で償却するということは、1年に1000万円も、経費として計上できるということ。これは大きな節税になります」

物件取得から売却に伴う出口戦略までを一任

さらに同社では、減価償却が終わったあとの「売却に伴う出口戦略」まで含めた提案を行なっている。

「個人が不動産を売却する場合、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら、譲渡所得の税率は39％。ところが、それを超えると、20％に下がります。このギャップを利用して、不動産の取得から５年後に売却するご提案をしています。

我々は、不動産取得後のキャッシュフローと節税効果についてもシミュレーションソフトで計算し、どのフェーズで売り抜けるのがベストか、シナリオを描きます。お客様の利益を最大化するための提案力が、当社の強みです」

たとえ節税メリットが大きくても、「古い物件に、本当に入居者が入るのか」と、空室リスクを気にする人もいるだろう。しかし、ハウスリンクマネジメントは、管理業務にこそ、独自の強力なノウハウを有している。

「販売して終わりではなく、販売してからが始まりということで、自社で賃貸管理もすべて承っています。現在、管理物件の入居率は97％です。リフォームによって建物価値を高め、適正な募集条件を設定し、募集窓口となり得る仲介業者に広域に情報提供するリーシング手法で、空室率を減少させられています。

また、当社が物件を取得後、入居者全員に家賃保証会社と契約してもらったり、家賃滞納者がいる場合は退去させたりといった対応を取り、賃貸経営で起こり得るリスクをできる限り除外したうえで、お客様に販売しています。さらに、当社が売り主になるため、仲介手数料が無料で、２年間の瑕疵担保責任もついており、当社社員の建築士が建物の状態を加味したうえで大規模修繕をしたあとにお渡しするということも、お客様にとって大きなメリットです。

このように、物件取得から保有中の管理、売却の出口戦略まで、すべて任せられるということがメリットであるため、当社のお客様は、ほとんどの方がリピーターとなります。また、ご友人の紹介をいただくケースもとても増えています。それは、当社から物件を購入した方の、『ハウスリンクマネジメントには、物件に関することをすべて任せっきりにできる』という満足度によるものではないでしょうか」

コンサルティングによる物件販売

他にも、同社が顧客から信頼を得ている大きな理由がある。それは、「お客様の気持ちを最優先にする」という方針を、社員全員が共有していることだ。

「不動産投資を始めるに当たって最も大事なのは、お客様が心から納得すること。どんなに高い利回りが見込める優良物件でも、『ローンを組むことに抵抗がある』『どうしても空室リスクが気になる』というように、リスクとリターンのバランスが腑に落ちていなければ、良質な投資になり得ません。

そのため我々は、物件を勧める前に、お客様が求めることをよく聞くよう徹底しています。そして、お客様が心から納得し、自分から買いたいと思った物件だけを販売する、という方針です。営業担当者にも、『当社が販売を主導する面談はしないように』と伝えています。お客様の気持ちをしっかりお聞きしたうえで、その方に不動産投資をためらう気持ちがあるとわかったら、『物件の購入はお勧めしません』とはっきりお伝えしているほどです。

不動産投資でお客様が幸せになるには、ご本人が心から望んで始めることが必須条件。お客様のニーズをきちんと理解し、お金や将来への不安を払拭するために最良のご提案をするのが、我々の役目です。ぜひ、皆さまが経済的不安を払拭するためのサポートをさせていただきたいと思っています」

（取材・構成：塚田有香、写真撮影：長谷川博一）