なぜ、今東京圏・好立地の 「新築アパート投資」が 儲かるのか？

不動産投資ブームが過熱し、高い利回りのいわゆる「儲かる物件」は、ほぼ枯渇状態となっている。しかし、「新築一棟投資法」であれば今でも不動産投資で利益を出すことができると話すのは、株式会社リアライズアセットマネジメント代表の箕作大氏だ。しかも、資産価値を維持しやすい東京圏・好立地に絞っているにもかかわらず、なぜ今でもそんなことが可能なのか、ノウハウについて詳しくうかがった。

箕作大（きさく・だい）
株式会社リアライズアセットマネジメント代表取締役）
神戸大学大学院情報知能工学科卒。ＩＴ企業を経営する中、多くの投資家に出会い自らも投資家を志し、都内に土地から探し、賃貸併用住宅を新築。その後、賃貸併用住宅で培った土地から探す新築のノウハウを多くの人に提供することを目的に、同社を設立して、コンサルティング事業をスタート。中古の投資物件の利回りが急激に低下する中、中古より高利回りを実現できる、土地から探す「新築一棟投資」の提案をスタート。多くの顧客に支持され、 これまで３００棟以上の土地から探す新築物件をサポートしている。
 

土地探しから始める「新築一棟投資法」

東京圏・好立地なのに中古よりも高利回り

過熱する不動産投資ブームで投資物件の利回りは下がり、数年前と比べると利益の出る物件を買うことは困難になってきている。そんな状況でも、投資初心者から経験者までを成功に導く投資法があるという。

「この投資法の成功のカギは、『東京圏・好立地の土地探しから始めて、アパートを新築する』という部分にあります。まずは立地ですが、不動産投資が成功するかどうかは、空室リスクをいかに下げるかにかかっています。人口動態を見ても、東京圏は22年連続の転入超過で人口が一極集中していることが見て取れます。入居者ターゲットは単身者ですので、賃貸需要が高い場所で、ターミナル駅へ出やすく、しかも駅から近い好立地であれば、稼働率と資産価値を高く維持することができると考えています。現在、好立地で高利回り物件を手に入れることは難しい市況ですが、この方法であれば今でも堅実にキャッシュフローを得ることができると多くの投資家の皆様からご好評いただいています。『土地探しから始める』というと投資家の皆さんはハードルが高いと思われるかもしれませんが、独自のルートを持った土地探しの専門チームが土地情報を仕入れ、それをお客様ごとにご紹介・建物完成までサポートしていますので、投資初心者の方でも安心して取り組んでいただけます」

新築の建売物件と比較すると、高い利回りを実現できる仕組みが見えてきた。

「すでに建物が建っている新築建売物件の場合、業者が土地を購入し、建物を建て、そこに利益をのせたうえで売りに出します。しかし、土地探しから始める新築一棟投資法の場合は、お客様には土地情報と建築設計プラン、収支計画をご案内します。お客様は建築会社と直接請負契約を結ぶことができるので、中間マージンがのらず、物件を安く購入できる。つまり、そのぶん利回りがあがるわけです」

一方、中古物件と比べてみても、家賃収入から修繕費や税金などを引いた「実質利回り」で強みがあるという。

「新築のいいところは、安定した収入・安定した支出にあります。間取りや設備など、最近の流行をおさえたプランで建築できるため、入居率が高く収入が安定します。また、新築には予期せぬ大規模修繕が発生する心配はほぼありません。新築の場合は品確法※が適用されるため、10年間はほぼ大規模修繕のリスクがないのです。設備も新品なので、当分のあいだは修理や入れ替えの必要がありません。そのため、予定外の出費が発生しにくいので、安定したアパート経営が可能です」

※住宅の品質確保の促進等に関する法律のこと。新築住宅のうち構造耐力上主要な部分、及び雨水の侵入を防止する部分に関して、売主が10年間瑕疵責任を負う法律。

魅力的な建物仕様がカギ高稼働率と出口戦略

リアライズ物件の稼働率は98％という実績があるが、出口戦略にも強みがある。

「いかに入居者に人気の物件にするかというのが大事で、皆さんがイメージされるような従来の木造アパートとは大きく差別化をしました。高い稼働率を実現させるため、IoTサービスの導入や入居者に人気の設備仕様にしています。具体的には、外観とエントランスはまるで分譲マンションのように高級感をもたせ、オートロック、浴室乾燥機、２口コンロ、バストイレ別など、入居者に人気の設備を多く取り入れています。また建物自体の特徴としては『劣化対策等級の最高ランク３』を取得。これはおおむね75～90年の建物品質とされ、これによって融資期間が30年までのびます。そして一般的なアパートよりも長い『60分の準耐火構造』。そして安心の『建物完成保証』がついています。出口戦略を見てみると、例えば、もし耐用年数が少ない築古中古物件を売るとなると、次の購入者は長期ローンが組みにくい＝売りにくいのが難点です。しかしこの新築物件を10年後に売却する場合、『劣化対策等級３』に準拠した建物は次の購入者も長期ローンを組むことが可能になります。こうして、高稼働率だけでなく、出口もしっかりと見据えた投資法となっています」
 

金融機関との提携で物件購入枠が拡大

金融機関が不動産投資ローンを引き締め、これまでのように融資を受けるのは難しくなったというニュースを目にして、今からでも始められるのだろうかと不安になった人もいるはずだ。

「これまでお話してきたこの投資法の特徴である、東京圏・好立地、高利回り、安定した収入・支出、差別化された建物仕様などを総合的に評価していただきまして、新たな金融機関との連携が進み、ただいま融資枠が拡大中です。これまでよりも多くの方に物件を購入していただけるチャンスが広がりました。

なかなかいい物件が見つからない、不動産投資を始めようとしているがどの投資法を選んでいいかわからない、融資について質問してみたいなど、初心者・経験者問わず多くの方からご連絡いただいています。左図の融資条件に当てはまる方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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