古家を再生する「空き家不動産投資」の魅力とは？

初期投資額600万円台で９～14％の利回りを実現

不動産投資とひと言で言っても、物件の種類や場所などさまざまな種類があるが、株式会社フラクタルが扱うのはその中でも他にあまり類のない、古家──空き家となっている物件である。実はこの古家再生と投資の仕組みは、投資家にとっては９～14％もの高利回りを実現できるだけでなく、人口減少の中で増え続ける空き家問題の解消や、低所得層の住宅確保など社会的にも役立つものになっている。
同社代表取締役の吉村篤氏にうかがった。
 

入居者が長く住むのが築古戸建ての特徴

地価が上昇傾向にあるものの、不動産投資ブームはいまだ過熱気味。一棟マンションやアパート、区分マンションなど投資の対象建造物は多種あるが、フラクタルの吉村篤氏は、自身の経験から築古の木造戸建てへの投資事業に注力している。

「私自身、23年間不動産業界で働いてきて、個人でもさまざまな不動産投資を実践してきました。その中で最も投資効率の高い方法としてたどり着いたのが、この方法でした。
木造の戸建てに投資する利点は、築23年という減価償却期間を終えると価値が急落する点。安価になった古家をリフォームして貸し出すと、初期投資額を抑えられるうえに回収期間が早いのです。
また現在、全国の空き家率は増加の一途をたどっており、平成25五年においては空き家数が820万戸、空き家率が13.5％となっています。空き家の再生は、この問題を解決する意義もあるのです」

では、築古の木造戸建てへの投資と他の不動産投資との違いとはどこにあるのか。

「不動産投資をするなら都心・駅近が良いと思う方は多いでしょう。ですが、都心は競合がひしめき合う地域のため、入居者を確保するのが難しい場合もある激戦区です。賃料を高く設定できる代わりに、空室リスクも覚悟しなければならないのが、都心の不動産投資事情です。
一方で当社が手がけているのは、千葉県や埼玉県などの東京近郊で、平方キロメートルたりの人口密度が１千人前後の地域最安値圏。競合他社が最も参入しづらい地域であるうえに、家賃設定は近隣のアパートの２ＬＤＫや２ＤＫタイプとほぼ同額です。同じ家賃で戸建てが借りられるため、とくに家族連れの入居者が長期にわたって住んでくれるメリットがあります」
 

初期費用が安く現金払いも可能

安く貸し出すとなるとオーナー側のリターンが気になるところだが、吉村氏はこう説明する。

「古家に投資する最大のメリットは、融資を受けなくても済む点にあります。リフォーム代を含め総額６百万円から７百万円で完成する戸建てが中心のため、ローンを組まずとも現金購入が可能になるのです。
物件探し、リフォーム、入居者募集、物件管理、入居者管理まで当社がトータルサポートするため、知識や不動産投資経験がなくても始められます。最近は『堅実』と『確実』を好む、投資未経験の若い女性のオーナーも増えつつあります」

ボロボロの空き家が住みたい家に変わる！

ＶＵＲ（フラクタル式バリューアップ・リノベーション）工事にも独自のメソッドが凝縮されていると語る。

「通常の７割程度の金額でリフォームできる業者と提携しているため、総額を安く抑えることができます。
ただし、低コストだけを重視しているわけではありません。オーナー側からも入居者側からも選ばれる物件にするために、費用対効果を考えつつ適切なリフォームを実施します。
一例を挙げると、床、壁、天井、外壁を塗り替えるリフォームは必ず行ないます。また、家族の生活に不可欠な風呂の追い炊き機能なども重視。逆に、生活に支障のない部分については、オーナーに負担を強いることはしません。余計な資金は一切かけずに、住めない家を住める状態にします。
安く仕入れ、リフォームコストを抑え、入居者に安く借りていただく。これが、９～14％という高利回りを実現できる理由です」

フラクタルの物件は、空室リスクが低く出口戦略が練りやすいことも大きな特徴だ。

「空室リスクが低い理由は２つあります。
１つは、物件がある地域と入居者が密着しているため、引っ越しをする理由がないからです。これが、住宅地にある物件のみを手がける根拠です。
２つ目は、10年以上住んだ入居者には毎月の家賃を１万円下げることをオーナーに推奨しているからです。それでも高利回りが実現可能で、入居者に住み続けてもらうことで空室リスクを免れることができるのです。
入居者に長く住んでもらうことはオーナーにとって、家賃収入が確実に入ってくることと共に、初期投資額の回収時期が見えるという利点もあります。目標の利益金額まで貸し出してから、住み続けたい入居者に安く譲る場合もありますし、新築に建て直して当社が分譲販売することもできます。この出口戦略の練りやすさは、古家投資ならではです。
古家を買い足していくことで、15年間で７棟を所有し、毎月35万円のキャッシュが入るプランを視野に入れることもできます」
 

高利回りと社会貢献 両方を実現する

このビジネスモデルは空き家対策以外にも社会貢献度が高い。

「低収入の家庭や高齢者、社会的弱者と呼ばれている層にも貸し出し可能な家賃設定の物件も多いですから、生活保護受給者の方にも住んでいただけたらと思っています。その場合、家賃は自治体からの支払いになりますから、家賃が支払われないリスクはありません。オーナーが安定収入を得られる一方で、住む場所に困っている人を救出できる、オールハッピー法則のビジネスモデルです」
 

夢はペットの保護施設作り

ＨＰで「空き家をゼロに」と謳うフラクタル。これだけでも社会的意義のある事業と思われるが、吉村氏が会社を設立した一番の目的は、犬・猫の殺処分ゼロ活動をしたいからだという。

「我が家では、保健所などから引き取った犬と猫を合計11匹飼育しています。愛護団体への寄付も続けていますが、個人の力では限界がある。日本中の空き家を再生させて今のシステムを全国に広めることができたら、殺処分されるペットを救うための資金を作ることができるだろうと思ったのです。当面はこの思いに賛同していただいたお客様にご協力いただき、廃村や廃業した牧場を買い取り、保護施設を作っていく所存です。
当社の物件の入居者のみなさまには『多頭飼いＯＫ』とお伝えしています。飼育してくれる数が多いぶんだけ家賃の値引きも検討していきます。私のノウハウはすべて部下に引き継ぎ、一刻も早く殺処分ゼロ活動に着手したい。今の私の願いです」（吉村氏）

お問い合わせ

株式会社フラクタル
TEL 03-3512-0062
FAX 03-3512-0063
E-MAIL info@fctl.co.jp

不動産投資セミナーを定期的に開催中。詳細はＨＰをご覧ください。
http://fctl.co.jp/
 

《取材・構成　内埜さくら　写真撮影：長谷川博一》