高い投資効率を実現する「コンパクトアパート」の 魅力とは

不動産投資における「ブルー・オーシャン戦略」

未開拓市場こそが投資成功の近道だ

不動産投資が一大ブームになっているが、未経験者が今からはじめても成功できるのだろうか。数多くの不動産投資家を成功に導いてきたライディックス社長の山上晶則氏は、競合がひしめく市場になりつつある今、まだ開拓されていない分野で勝負することが重要だと語る。

「マーケティング用語でいえば、賃貸住宅市場はライバルがひしめく『レッド・オーシャン』の真っ只中にあります。こうした競合の多い既存市場では、いずれ賃料を下げる価格競争に巻き込まれる可能性が高いと私は考えます。
しかし、ライバル不在の未開拓市場、つまりは『ブルー・オーシャン』を切り開くことができれば十分に成功のチャンスがあります。賃貸住宅市場におけるブルー・オーシャン──それが、我々が勧めるコンパクトアパートなのです」　

コンパクトアパートとはその名のとおり、非常にコンパクトな木造の賃貸アパートだという。

「ブルー・オーシャン戦略のポイントは、差別化と低コストを同時に追求し、新しい需要を創出することにあります。
既存の賃貸住宅市場では、少し広めでオシャレな外観の新築アパートが乱立していますが、当社が手がける物件は一室の面積が10～12平方メートル程度。キッチンとトイレのスペースを最小限に抑え、浴室の代わりにシャワーブースを設置することで、居室にベッドを置ける程度の広さを確保する。これを『コンパクトアパート』と呼んでいます」
 

低家賃・都心駅近で必ず一定の賃貸ニーズあり

一室の面積を最低限にし、賃料を低く設定する。これが、入居者が途切れない理由だ。

「都内で最寄駅から徒歩10分以内の新築物件が賃料5万5千円程度（管理費込み）と、周辺相場より1～2割も安く設定できます。食事は外で済ませ、自宅には寝に帰るだけという学生や単身の社会人にとって、便利な立地と最低限の広さ、そして賃料の安さは大きな魅力です。ターゲットである単身世帯、それも部屋の広さより賃料の安さに魅力を感じる18～24歳頃の男女から根強い人気があります。
しかも、コンパクトアパートは一部のエリアを除いてあまり供給されておらず、競合がほとんどありません」

不要な設備を排除する一方、入居者ニーズに合わせて最新設備を付け加えている点も見逃せないポイントだ。

「部屋が狭いぶん、居住性には十分な配慮をしています。たとえば、シャワールームやガスコンロはコンパクトながらも機能的な設備にし、温水洗浄便座付きトイレなど、建売物件で使用される最新設備もできるだけ備えています。無料インターネットや宅配ボックスのある物件もあります。こうした発想こそブルー・オーシャン戦略であり、周辺物件を比較した際の優位性になるのです」

入居者のメリットが際立つ一方、投資家にとっても他の不動産投資にはないメリットが多い。

「一つは、土地の収益力が高いことです。たとえば木造２階建てアパートで一室18平方メートル程度の部屋を作る場合、ワンフロアにつき3戸、建物全体で6戸しか取れない土地でも、コンパクトアパートなら建物全体で10戸は取れます。1室ごとの賃料は一般的なアパートより安いものの、部屋数が多いので建物全体の収入は多くなります。
二つ目は、利回りが高いことです。利回りを上げるには家賃を高く設定するか、物件を安く購入するかの二つの方法がありますが、当社が採るのは後者。
不要な設備を排除して物件価格を抑えることで、新築でも約7％の高利回りが得られます。
三つ目は、賃料が下がりにくいこと。当初から賃料を低く設定しているので、年数が経っても下落率は低い。ローン期間中に賃料収入が変わらなければ、計画どおりに返済できます」

ライディックスの物件は金融機関からの評価が高いことも大きな特徴だ。

「建物は建築基準法を上回る性能である『劣化等級２』を取得します。これは二世代まで大規模修繕が不要になる対策が施されているという公的な証となるため、金融機関によっては最大30年のローンを組むことができます。安定的な賃料収入というインカムゲインを目的とするなら、超低金利の追い風もあり、30年のローンが組めるコンパクトアパートは今の時代に最適な物件だと自負しています」

メリットの最大化により将来の出口戦略も万全

これだけのメリットがあるとはいえ、空室リスクが気になる人もいるはずだ。

「一定のニーズが必ずあるので、入居者を見つけるのは簡単です。
建物の完成前に一室だけ内装を仕上げ、モデルルームとして内覧会を行なえば、完成前に満室になることも珍しくありません。
また、当社では初回満室保証を用意し、満室になるまでの賃料を保証しています」

将来的に売却を考えることもあるだろう。その戦略も万全だ。

「土地選びにこだわっているため、売り時に売れないリスクはほとんどありません。より多くの住戸を入れられる正方形や長方形の土地を選ぶことで、土地の収益力を高められるコンパクトアパートのメリットを最大限に活かす。これが結果的に売却時の流動性を高めているのです。
また、建物が『劣化等級２』を取得していることも買い手の安心につながります。
手堅く運用できるコンパクトアパートはサラリーマンに適した投資手法と言えますが、図面を眺めるだけでは実際の様子が伝わらず、疑問点も多いでしょう。ぜひ物件をご覧いただき、なんでもご相談ください。現地に足を運ぶことが、投資を成功させる第一歩となるはずです」
 

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