入居率の高さだけで判断はNG　「本当に価値のある物件」の選び方

築年数が経っても物件の価値が落ちない「収益稼働率®」の高さを強みとする不動産会社、(株)アイケンジャパン。実際、同社の物件との出会いで人生が一気に好転した不動産オーナーもいる。そうしたオーナーの田澤誠氏と、昨年9月に取締役社長に就任した藤本修氏に、アイケンジャパンの物件の特長について語り合っていただいた。（構成：大井美紗子,写真撮影：まるやゆういち）

【藤本修（ふじもと・おさむ）】
設計事務所、工務店を経て、2008年5月に(株)アイケンホーム（現(株)アイケンジャパン）へ入社。24年9月に取締役社長へ就任。36歳のときにアイケンジャパンのアパートを購入し、アパート経営を開始。現在、自社のアパートを4棟所有。

【田澤誠（たざわ・まこと）】
自動車部品メーカー勤務時に40歳で不動産投資を開始。安定したアパート経営中心の資産形成と早期退職制度を利用し、52歳でFIREを実現。現在、アイケンジャパンのアパートを2棟所有。

赤字に苦しむなか出会った「異常に良い物件」

【藤本】相変わらずきれいに日焼けしていらっしゃいますね。

【田澤】昨日もクタクタになるまでテニスをしていましたから。こうして趣味に没頭できるのも、アイケンジャパンさんの物件でアパート経営に成功し、会社員を卒業できたからです。

【藤本】以前はメーカーにお勤めでしたよね。

【田澤】はい。52歳で早期退職しました。といっても、最初から順風満帆だったわけではありません。40歳のときに港区の新築区分マンションに手を出しましたが、事業計画通りにはいかず赤字。次に2社から新築アパートをそれぞれ購入しましたが、空室続きで二度と不動産投資には手を出すまいと後悔しました。そして46歳のときに出会ったのが、アイケンジャパンさんの物件だったんです。

【藤本】最初の3件で後悔されていたのに、よく購入を決めてくださいましたね。

【田澤】物件の条件が、異常なくらい良かったんです。こんな条件は今後一生お目にかかれない、と思い切って決めました。まず、土地から購入しているというのに利回りがいい。じゃあ立地が悪くて土地代が安いのかと思いきや、好立地で。

【藤本】利回りを高くするためには土地を安く購入する必要がありますが、普通「安い土地＝立地の良くない土地」。しかし当社では、立地を妥協せずに駅近で治安が良く、地元の人からも評価の高い土地を探します。そのうえで適正価格以上では買わないことを徹底しているんです。

当社営業の仕事は7～8割が土地仕入れだといっても過言ではありません。そうして良い土地に良い物件を建てれば、買いたいと思っている方が自然と買ってくださいますから。

【田澤】都市部の物件なのに、間取りも広いですよね。当時の間取りは1Kが主流でしたが、アイケンジャパンさんの物件は1LDKだったのも意外でした。他にも木造なのにオートロック付、外観や共有部も立派と、驚くことばかりで。

【藤本】我々はアパートメーカーとしては珍しく、設計を自社で手掛けています。営業と同じくらい設計士を抱えているため、最初から「入居につながる間取り」で建物を建てることができるんです。

【田澤】だから全室角部屋を実現できているのですね。住戸間が水回りや収納で仕切られているので、防音効果も高いですし。

【藤本】物件選びで一番厳しい目を持っているのが社会人女性。ですから物件は、「社会人女性に選んでもらえるか」という視点で建てています。あるいは「自分の娘に住ませたいか」。オートロックも、木造アパートに過剰設備だという反応もあったんですが、女性からは好評でした。

「入居率」だけでは不十分　参考にするなら収益稼働率®

【田澤】購入後も徹底してサポートしてくれるのがアイケンジャパンさんです。例えば空室が出たとき、管理会社によってはなかなか教えてくれず、自分でネット検索して知る、なんてこともありました。それがアイケンジャパンさんは退去予定がわかったらすぐにご報告いただき、しかも空室が出る前に対策してくれます。

あとは何より、物件の管理が行き届いていますね。共用部の掃除、駐輪場の整頓など、気持ちいいくらいしっかりやってくれる。

【藤本】管理はきちんとするのが当然ですから。

【田澤】いや、本当に安心しています。正直そういうところは手を抜いても現地に行かない限りわからないし、数字で見えるわけでもないので、なかなかきちんとできませんよ。

【藤本】ありがとうございます。数字といえば、物件選びの参考にしていただきたいのが「収益稼働率®」です。新築満室時の年間家賃収入想定を100％として、実際にどれだけの家賃収入があったかを示す数値です。当社はこの収益稼働率®が98.7％で、ほとんどの物件で新築満室時想定と同じ収益を得られていることになります。築年数が経っても家賃が上げられるような物件なら、100％を超えることもあるんですよ。

【田澤】アイケンジャパンさん独自の指標ですよね。ほとんどの場合、実際の家賃は購入前の想定より下がりますから、公表できない会社が多いと思います。なぜそうなるかというと、空室を埋めるために家賃を下げる、サブリース契約に切り替える、といった対応を提案してくる管理会社が多いから。

特にサラリーマン大家の場合は、とにかく家賃収入を毎月得ないと銀行へのローンが支払えませんから、空室を埋めるためと言われれば、泣く泣く同意せざるを得ないんです。そうやって対応すると、ひとまず空室は埋まるので、入居率は維持されるんですけど。

【藤本】入居率は不動産経営における指標の一つですが、高い入居率の裏では、実はオーナー様が泣きながら身銭を切っているだけのことも多いですよね。

【田澤】そうそう、だから入居率の高さだけで判断しちゃいけません。アイケンジャパンさんでサブリースを選ぶオーナーが一人もいないことも納得です。

オーナーの多くが働き盛りの会社員

【藤本】当社の物件を購入されるにあたって、どんなリサーチをされましたか?

【田澤】現地へ足を運んだり、アイケンジャパンさんの物件を仲介している賃貸会社にも話を聞きに行きました。とても評判が良かったので、安心材料の一つになりましたね。

【藤本】そこまでする方はなかなかいませんよね（笑）。

【田澤】ただ難しいのが、情報収集をしすぎるとリスクにばかり意識が向き、かえって買うのを躊躇してしまうことです。

【藤本】知りすぎているお客様は、「120点の完璧な物件」を求めてしまうんですよね。世の中に完璧は存在しないのですが。

【田澤】完璧を探し求めていると、時間だけが経ってしまう。投資にはブレーキとアクセルの両方が必要だと身をもって感じました。

【藤本】「不動産投資は時間を味方につけよ」と言いますからね。当社のオーナー様は、会社員をされている方がほとんどです。それも働き盛りで定期収入がある40代くらいで投資を始められる方が多いですね。　

【田澤】私としては、物件というよりアイケンジャパンさんという会社を購入している感覚です。管理が行き届いているし、物件力が高いから空室も出ない。購入してからがノーケアでラクなんです。

【藤本】我々は、オーナー様にラクをしていただくために汗を流していますから。

【田澤】結局、オーナーと会社がＷin－Ｗinの関係にあるから会社が成長していくんでしょうね。投資には情報収集に加えて運の要素も不可欠ですが、私にとっての最大の幸運は、アイケンジャパンさんに出会えたことだと思っています。