不動産価格は下がらない...「東京・中古・ワンルーム｣購入者が圧勝する現実

東京の中古ワンルームマンションに特化し、その販売・管理を30年以上にわたって手がけている(株)日本財託。管理戸数2万7,000戸以上、オーナー数9,500名以上、年間平均入居率99％以上という数字は、どれも業界トップクラスだ。同社コンサルタントの岩脇勇人氏に、その投資の魅力と今後の可能性について聞いた。（取材・構成：坂田博史）

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岩脇勇人
(株)日本財託 資産コンサルティング部 マネージャー。1992年、神奈川県生まれ。高校在学中に始めた株式投資を皮切りに、幅広く投資を実践。現在の投資の主軸は不動産投資で、都内に4戸のワンルームマンションを所有している。2015年に入社した(株)日本財託では不動産コンサルタントとして活躍。年300件以上不動産投資に関する相談業務を受け、顧客の資産形成をサポートしている。著書に『月4万円とボーナスではじめる 新しいFIRE入門』（秀和システム）がある。

「下がったら買おう」から「もう下がらない」に変化

（安定した家賃収入で「自分年金」をつくり、老後に備えることを日本財託では推奨している）

東京の中古ワンルームに特化して、販売・管理を行なっている(株)日本財託。今年6月、同社の月間の売買件数は過去最高に達したという。

「『東京の不動産価格が下がったら買おう』、そう思って待っていた方たちが、『もう値下がりは期待できない』と判断し、買い始めたことが大きな要因です。東京五輪が終わったら下がる、コロナ禍で下がる、ロシアのウクライナ侵攻で下がる...こうしたことがずっと言われてきましたが、結局下がるどころか、上がり続けていますので」

ただ、それだけに"高値づかみ"が心配な人もいるだろう。

「一般的に不動産価格は株価に連動すると言われています。日経平均株価も4万円説が囁かれ始めている中、不動産価格もさらに上昇する可能性があります。

また、そもそも当社が推奨する不動産投資は、転売による売却益を目的としたものではなく、家賃収入を長期的かつ安定的に受け取っていただくというもの。

つまり長期投資が前提となり、最も大切な投資資源は時間です。それをわかっているお客様は、これ以上先延ばしにしても機会損失を膨らませ続けるだけだと考えて購入を決断されています」

「東京」「中古」「ワンルーム」に限定する理由も聞いた。

「コロナ禍では、テレワークの推進などを理由に東京離れが叫ばれました。しかし、この期間、東京の若者人口は増え続けており、昨年は15～29歳の若者が9万人以上転入超過という結果となりました。ここからも都心部の賃貸需要は非常に強く、将来的にも大きく減少する可能性は低いと言えます。

中古に限定しているのは、新築に比べて購入価格が安く、それでいて家賃の金額に大きな差がないからです。また、ワンルームタイプは、ファミリータイプと比べ、居室の面積が狭いためリフォーム費用が安く済む傾向があり、また空室期間も短いなど、多くの点で不動産投資に適しています。

2008年からワンルームの新築が抑制されており、供給量が限定されている点も投資に有利なポイントです」

なぜ入居率99％以上を実現・維持できるのか

不動産投資の最大のリスクは、入居者が決まらない「空室リスク」。しかし、日本財託は「管理に強い」ことで有名で、入居率は実に99％を超えている。

「33年に及ぶ経験やノウハウの蓄積によって、そもそも空室になりにくい立地の物件しか取り扱っていないのが、入居率が高い理由です。2万7000戸超の物件を管理し、過去の賃貸実績も把握していますので、駅からの距離や築年数、管理状況などから、入居が決まりやすい物件を高確率で判別できます。

また、物件の管理委託手数料が当社の収益になりますが、空室期間は一切いただきません。入居者が決まりにくい物件を紹介することは、自分で自分の首を絞めることになりますから、お客様に紹介するのは私どもが自信を持っている物件だけです」

同社が紹介した物件の管理手数料は月3300円（税込）。この金額で家賃の集金代行や入居者のお困り対応、リフォームの手配など、大家代行業を行なってくれる。賃貸管理をおまかせにできるのも、忙しい会社員にとっては大きな利点だ。

営業担当の多くが自分でも物件を購入

（自社サイトのトップ画面で「入居率」を公開している。岩脇氏：「数字は毎月更新しています。ここまでやっている会社は他にはそうそうないと思います」）

実は岩脇氏も、4戸の物件を所有する不動産オーナーである。

「私に限らず、当社の営業担当の多くが自分でも物件を購入し、長期投資を実践しています。自分たちがその良さを実感しているからこそ、お客様にも自信を持って勧められるのです」

日本財託のもう一つの特徴が、リピーターと紹介の多さだ。

「お客様には、購入した不動産を長く持ち続けることをお勧めしています。長期保有することで、少しずつ着実に資産を増やしていただきたいからです。

それもあって、皆さん、所有物件を手放すことはなく、さらに２戸目、3戸目と買い足していかれますね。ご友人やご勤務先の同僚・後輩を紹介していただくことも非常に多いです。満足度が高いから紹介していただけるのだと自負しています」

先日、岩脇氏が担当したあるオーナーさんから、こんな電話が突然かかってきたという。

「8年前からのお客様なのですが、『岩脇さんのおかげで、会社を辞めてFIREすることができました!』と言っていただきました。特別なことは何もしていませんが、喜んでいただけたことは自信につながります。

もちろんFIREだけがゴールではなく、投資目的はお客様それぞれ。ですので、初回面談時にはじっくりヒアリングをさせていただき、お客様のニーズに合ったご提案を徹底しています。まずは気軽にご相談にお越しいただければと思います」