老後資金は足りるのか...プロが｢東京・中古のワンルーム｣を解決策として推す理由

「東京23区の中古ワンルームマンション」に特化し、その販売・管理で高い実績を残してきた（株）日本財託。総管理戸数は２万6,000戸以上、しかもその入居率は98％以上。空室リスクが2％程度という魅力は大きく、毎月約40名の新オーナーが誕生している。

同社で多くの顧客の資産形成をサポートしているコンサルタントの中嶋勝重氏に、詳しく話を聞いた。（取材・構成：坂田博史）

中嶋勝重
(株)日本財託 資産コンサルティング部 シニアマネージャー。1983年生まれ。京都府東山区出身。2006年、(株)日本財託に入社。以来、コンサルタントとして、400名以上の顧客の資産形成をサポート。自らも8戸のマンションを所有するサラリーマンオーナー。宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、NPO法人相続アドバイザー協議会認定会員。

東京・中古・ワンルームが鉄板の投資である理由

不動産投資を始める人たちには共通する目的がある。それは「老後不安の解消」だという。

「1960年生まれの男性は4割が90歳まで、女性は6割が90歳まで、2割は100歳まで生きるという予測があります。長生きできることは本来、喜ばしいことなのに、『長生きリスク』などと言われ、老後不安を抱える人が増えているのです」

そんな不安を解消するには、長期的・安定的・継続的な収入が得られる資産を持つこと。中嶋氏は、「東京23区内の中古ワンルームマンションを所有し、家賃収入を得ること」がそれを実現する最善の方法だと語る。

「まずなぜワンルームなのかですが、入居人数が多いファミリータイプは、親の通勤の利便性や子どもの学校など、様々な条件を満たす必要があります。このため、入居を検討する期間が長くならざるを得ません。

一方、ワンルームは入居者自身が納得すれば即入居が決まるので、それだけ空室期間が短くなる。また、購入後のランニングコストも部屋が狭い分、リフォーム費用等が安くすみます」

では、なぜ中古の物件なのか。

「ずばり価格が割安で利回りが良いから。当社調べでは築浅中古物件は新築と比べて8割ほどの価格です。それでいて家賃の金額に大きな差はありません。

築年数の経過と共に家賃は下がり続ける──そう思われているかもしれませんが、東京23区には『下げ止まり価格』があるのです。新築時の賃料を100としたとき、築20年を超えると80前後でほぼ横ばいで推移するというデータがあります」

一方、「東京23区」に限定することが大事なのはなぜか。

「コロナ禍の影響で一時期、『脱東京』が盛んに叫ばれました。しかし今年1月末に総務省が公表した最新の統計では、東京の昨年の転入超過数は約3万8000人と全国トップ。15～29歳に限れば、約9万人の転入超過。ワンルームに住む若年層がそれだけ増えている。

東京の次に多い神奈川県でも約2万3000人。東京はその約4倍です。『人が集まる→経済が活性化→雇用が生まれる』という好循環が回る。だから将来にわたって高い賃貸需要が見込めるのです。

こうした東京中古ワンルームマンションを例えば３戸所有すれば、月５万円の家賃収入×3戸＝15万円の『自分年金』を作り、老後に備えることができます」

実直な賃貸管理で入居率98％以上を維持

東京・中古・ワンルームの良さはよくわかった。それにしても、である。日本財託の管理物件の入居率は98％以上。空室が極めて少ない理由とは何か。

「1日でも早く賃料を発生させることが我々の使命。そこで、都内の約5000社の仲介会社に情報発信を行なっているほか、独自のインセンティブも設けており、いわば身銭を切って早期の空室解消に努めています。

一方で、30年以上蓄積してきたノウハウで、そもそも空室になりにくい物件だけを厳選してご紹介しているのも大きな理由。またそれと同じく、私が自信を持っているのが弊社の賃貸管理に対する実直な姿勢です」

同社が紹介した物件を購入した場合の管理手数料は月3300円。これだけで集金代行から新規・更新契約、リフォーム手配、滞納保証、24時間365日受付の入居者専用コールセンター業務まで行なってくれる。

「どこの会社も『管理もちゃんとやります』と言います。でも社員比率を確認してみてください。弊社の場合は、約300名の社員のうち約6割の180名が管理担当。一方、私のような販売営業は約1割しかいません。

また、完全分業制であるのも弊社の特長。通常は物件担当制で、一人の担当者がほぼ全部やる。対して入居者募集専門の部署、内装手配専門の部署というように業務ごとにチームを細かく分けています。専門性が高まりますし、担当者が休んで業務が止まることもありません」

アンケートでオーナーから寄せられた声は毎日全社で回覧され、関係部署の担当者がその日のうちに必ず電話・対応する決まりになっているという。

「オーナー数9000名以上、管理戸数2.6万戸以上というと、急拡大した会社と思われるかもしれませんが逆です。地道にコツコツ、オーナー様の信頼を積み重ねてきた結果なのです」

不動産投資は家族の生活も守れる

中嶋氏自身も、8戸の物件を所有する不動産投資家である。

「不動産投資を始めるもう一つの利点は家族の生活を守れること。自分に万が一のことがあっても、団体信用生命保険でローンは完済、8つの物件の家賃収入で家族の生活を守っていける。

家賃収入は月5万円だけでも家族に大きな安心をもたらします。お客様からも『もっと早く知りたかった』とよく言われます。一番貴重な資産である『時間』を無駄にしないためにも、まずは弊社のセミナーなどに参加してみていただければと思います」